بالنسبة إلى المستأجر الذي يعيش في دبي، يطرح تجديد عقد الإيجار كل عام سؤالًا مهمًا: كم يستطيع المؤجر أن يرفع الإيجار؟ في دبي يحدد القانون الجواب، لا الاتفاق الحر. يستند هذا المقال إلى نص «المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي» الذي نشرته دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وإعلان الدائرة في 2 يناير 2025 عن «مؤشر الإيجارات الذكي 2025»، وصفحة الأسئلة الشائعة لمركز فض المنازعات الإيجارية؛ وقد رُوجعت هذه المصادر في 25 أكتوبر 2026.
المرسوم 43 لسنة 2013
أصدر حاكم دبي هذا المرسوم في 18 ديسمبر 2013. وتحدد مادته الأولى الحد الأقصى لزيادة الإيجار عند تجديد العقد بحسب مقدار انخفاض الإيجار الحالي للوحدة عن متوسط إيجار السوق:
| الإيجار الحالي مقارنة بمتوسط السوق | الحد الأقصى للزيادة |
|---|---|
| أقل من المتوسط بأقل من 10% | لا زيادة |
| أقل بنسبة 11 إلى 20% | 5% من الإيجار الحالي |
| أقل بنسبة 21 إلى 30% | 10% |
| أقل بنسبة 31 إلى 40% | 15% |
| أقل بأكثر من 40% | 20% |
وتنص المادة الثانية من المرسوم على أن القاعدة تسري على جميع المؤجرين من القطاعين الحكومي والخاص في إمارة دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي. وتنص المادة الثالثة على أن متوسط إيجار السوق يُحدد وفق «مؤشر الإيجارات لإمارة دبي» الذي تعتمده مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).
النقطة المهمة: إذا كان إيجارك الآن قريبًا من متوسط السوق أو أعلى منه، فلا يستطيع المؤجر رفعه وفق هذا الجدول.
مؤشر الإيجارات الذكي 2025
أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي في 2 يناير 2025 «مؤشر الإيجارات الذكي 2025». ووفق الإعلان:
| الموضوع | ما تقوله الدائرة |
|---|---|
| الهدف | تقييم إيجاري أكثر شفافية وعدالة |
| تصنيف المبنى | يُصنف كل مبنى وفق مجموعة من المعايير: الهيكل، وجودة التشطيب والصيانة، والموقع، والخدمات المتوفرة |
| شرائح الزيادة | تبدأ الزيادات من صفر بالمئة وتصل إلى 20 بالمئة |
| الأساس القانوني | مرسوم سنة 2013 بشأن زيادة الإيجار |
| القنوات | تطبيق Dubai REST ونظام إيجاري |
يذكر إعلان الدائرة رقم المرسوم «34»، لكن نص المرسوم الذي نشرته الدائرة نفسها يحمل الرقم «43 لسنة 2013»؛ ويعتمد هذا المقال نص المرسوم.
مهلة الإشعار وحقوق أخرى
تذكر صفحة الأسئلة الشائعة لمركز فض المنازعات الإيجارية مهلتين:
| الموضوع | ما يقوله المركز |
|---|---|
| تعديل شروط العقد عند التجديد | قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك |
| الإخلاء لاستخدام المؤجر الشخصي | إشعار مدته 12 شهرًا |
فإذا أراد المؤجر تغيير الإيجار أو شرط آخر عند التجديد، فعليه أن يُشعر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد. ووفق القاعدة نفسها، لا يكفي إشعار أُرسل بعد هذه المهلة لإجراء تغيير في ذلك التجديد.
إذا نشأ نزاع
مركز فض المنازعات الإيجارية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي هو الجهة التي تنظر في منازعات الإيجار. رسوم تسجيل الدعوى وفق صفحة الأسئلة الشائعة:
| نوع الدعوى | الرسوم |
|---|---|
| الإخلاء والتجديد والمطالبة بالإيجار وما شابه | 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم |
| المطالبة المالية | 3.5% من المبلغ المطالب به، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 15,000 درهم |
| الصلح والتوصل إلى اتفاق | يُرد نصف الرسوم المدفوعة عن الدعوى الأصلية |
تُسجل الدعوى بإنشاء حساب في نظام فض المنازعات، وإدخال بيانات العقد والأطراف، وتحميل المستندات، وتقديم الطلب.
مثالان
هذان المثالان افتراضيان ويطبقان شرائح المرسوم الرسمية فقط. ويجب أخذ متوسط السوق لكل عقار من المؤشر الرسمي.
المثال 1: شقة بإيجار أقل قليلًا من السوق. الإيجار السنوي الحالي 80,000 درهم، والمؤشر يُظهر متوسطًا قدره 100,000 درهم.
| البند | الحساب | النتيجة |
|---|---|---|
| البعد عن المتوسط | (100,000 − 80,000) ÷ 100,000 | أقل بنسبة 20% |
| شريحة المرسوم | 11 إلى 20% | حد أقصى 5% |
| الحد الأقصى للإيجار الجديد | 80,000 × 1.05 | 84,000 درهم |
المثال 2: إيجار أقل كثيرًا من السوق. الإيجار الحالي 55,000 درهم ومتوسط المؤشر 100,000 درهم.
| البند | الحساب | النتيجة |
|---|---|---|
| البعد عن المتوسط | (100,000 − 55,000) ÷ 100,000 | أقل بنسبة 45% |
| شريحة المرسوم | أكثر من 40% | حد أقصى 20% |
| الحد الأقصى للإيجار الجديد | 55,000 × 1.20 | 66,000 درهم |
لو كان الإيجار في أي من المثالين مساويًا للمتوسط أو أعلى منه، لما جازت أي زيادة. وإذا طلب المؤجر أكثر من الحد أو لم يلتزم بإشعار 90 يومًا، فالطريق الرسمي هو مركز فض المنازعات الإيجارية؛ ولدعوى إيجارها السنوي 80,000 درهم تبلغ رسوم التسجيل بنسبة 3.5% مبلغ 2,800 درهم.
نصائح عملية
- قبل التجديد، اطّلع على متوسط إيجار عقارك في المؤشر الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك.
- دوّن تاريخ انتهاء العقد وتحقق من أن إشعار الزيادة وصل قبله بـ90 يومًا على الأقل.
- احتفظ بالإشعارات مكتوبة ومؤرخة.
- قبل اللجوء إلى مركز فض المنازعات، جرّب الحوار والصلح؛ ففي الصلح يُرد نصف الرسوم.
- بعد الاتفاق، سجّل العقد الجديد في إيجاري؛ راجع مقال «تسجيل عقد الإيجار في دبي (إيجاري)».
رويال جولدن لا تقدم استشارات قانونية أو عقارية. هذا المقال معلومات عامة، والقرار في أي نزاع يعود إلى مركز فض المنازعات الإيجارية والجهات الرسمية في دبي.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي — https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إعلان 2 يناير 2025 عن مؤشر الإيجارات الذكي 2025 — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- مركز فض المنازعات الإيجارية، الأسئلة الشائعة — https://rdc.gov.ae/en/frequently-asked-questions/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)