Dubai'de yaşayan bir kiracı için kira sözleşmesinin yenilenmesi her yıl önemli bir soru doğurur: ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir? Dubai'de bu sorunun cevabını serbest anlaşma değil, hukuk verir. Bu makale, Dubai Arazi Dairesi'nin yayımladığı "Dubai Emirliği'nde gayrimenkul kira artışlarının belirlenmesine ilişkin 2013 tarihli 43 sayılı Kararname" metnine, Arazi Dairesi'nin "Akıllı Kira Endeksi 2025" hakkındaki 2 Ocak 2025 tarihli duyurusuna ve Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'nin sık sorulan sorular sayfasına dayanır; bu kaynaklar 25 Ekim 2026'da kontrol edilmiştir.
2013 tarihli 43 sayılı Kararname
Dubai Hükümdarı bu kararnameyi 18 Aralık 2013'te çıkardı. Kararnamenin 1. maddesi, sözleşme yenilenirken azami kira artışını birimin mevcut kirasının piyasa ortalamasının ne kadar altında olduğuna göre belirler:
| Mevcut kiranın piyasa ortalamasına göre durumu | Azami artış |
|---|---|
| Ortalamanın %10'dan daha az altında | Artış yok |
| %11 ile %20 arası altında | Mevcut kiranın %5'i |
| %21 ile %30 arası altında | %10 |
| %31 ile %40 arası altında | %15 |
| %40'tan fazla altında | %20 |
Kararnamenin 2. maddesi, kuralın Dubai Emirliği'ndeki tüm kamu ve özel ev sahiplerine uygulandığını söyler; buna özel kalkınma bölgeleri, serbest bölgeler ve Dubai Uluslararası Finans Merkezi de dahildir. 3. madde ise piyasa kira ortalamasının, Gayrimenkul Düzenleme Ajansı'nın (RERA) onayladığı "Dubai Emirliği Kira Endeksi"ne göre belirlendiğini söyler.
Önemli nokta şudur: kiranız şu anda piyasa ortalamasına yakın ya da onun üzerindeyse, bu tabloya göre ev sahibi kirayı artıramaz.
Akıllı Kira Endeksi 2025
Dubai Arazi Dairesi 2 Ocak 2025'te "Akıllı Kira Endeksi 2025"i tanıttı. Duyuruya göre:
| Konu | Arazi Dairesi'nin söyledikleri |
|---|---|
| Amaç | Daha şeffaf ve adil kira değerlemesi |
| Bina sınıfı | Her bina bir dizi ölçüte göre sınıflandırılır: yapı, işçilik ve bakım kalitesi, konum ve mevcut hizmetler |
| Artış dilimleri | Artışlar yüzde 0'dan başlar ve yüzde 20'ye ulaşır |
| Hukuki dayanak | Kira artışlarına ilişkin 2013 tarihli kararname |
| Kanallar | Dubai REST uygulaması ve Ejari sistemi |
Arazi Dairesi'nin duyurusu kararname numarasını "34" olarak verir; ancak aynı dairenin yayımladığı kararname metni "2013 tarihli 43" numarasını taşır. Bu makale kararname metnini esas alır.
Bildirim süreleri ve diğer haklar
Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'nin sık sorulan sorular sayfası iki süre verir:
| Konu | Merkezin söyledikleri |
|---|---|
| Yenilemede sözleşme şartlarının değiştirilmesi | Taraflar başka türlü anlaşmadıkça, sözleşmenin bitiminden en az 90 gün önce |
| Ev sahibinin kendi kullanımı için tahliye | 12 aylık bildirim |
Yani ev sahibi yenilemede kirayı veya başka bir şartı değiştirmek istiyorsa, sözleşmenin bitiminden en az 90 gün önce bildirimde bulunmalıdır. Aynı kurala göre bu süreden sonra yapılan bildirim, o yenilemedeki değişiklik için yeterli değildir.
Uyuşmazlık çıkarsa
Dubai Arazi Dairesi bünyesindeki Kira Uyuşmazlıkları Merkezi, kira uyuşmazlıklarına bakan kurumdur. Sık sorulan sorular sayfasına göre dava açma ücretleri:
| Dava türü | Ücret |
|---|---|
| Tahliye, yenileme, kira alacağı ve benzerleri | Yıllık kiranın %3,5'i; en az 500 AED, en çok 20.000 AED |
| Parasal alacak | Talep edilen tutarın %3,5'i; en az 500 AED, en çok 15.000 AED |
| Sulh ve anlaşmaya varma | Asıl dava için ödenen ücretin yarısı iade edilir |
Dava, uyuşmazlık sisteminde hesap açarak, sözleşme ve taraf bilgilerini girerek, belgeleri yükleyerek ve başvuruyu göndererek açılır.
İki örnek
Bu örnekler varsayımsaldır ve yalnızca kararnamenin resmî dilimlerini uygular. Her mülkün piyasa ortalaması resmî endeksten alınmalıdır.
Örnek 1: kirası piyasanın biraz altında olan bir daire. Mevcut yıllık kira 80.000 AED, endeks ise 100.000 AED ortalama gösteriyor.
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Ortalamaya uzaklık | (100.000 − 80.000) ÷ 100.000 | %20 altında |
| Kararname dilimi | %11–20 | Azami %5 |
| Azami yeni kira | 80.000 × 1,05 | 84.000 AED |
Örnek 2: piyasanın çok altında bir kira. Mevcut kira 55.000 AED, endeks ortalaması 100.000 AED.
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Ortalamaya uzaklık | (100.000 − 55.000) ÷ 100.000 | %45 altında |
| Kararname dilimi | %40'tan fazla | Azami %20 |
| Azami yeni kira | 55.000 × 1,20 | 66.000 AED |
İki örnekte de kira ortalamaya eşit ya da onun üzerinde olsaydı hiçbir artışa izin verilmezdi. Ev sahibi tavandan fazlasını isterse ya da 90 günlük bildirime uymamışsa resmî yol Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'dir; yıllık kirası 80.000 AED olan bir dava için %3,5'lik açma ücreti 2.800 AED eder.
Pratik noktalar
- Yenilemeden önce mülkünüzün ortalama kirasını Arazi Dairesi'nin resmî endeksinde görün.
- Sözleşmenin bitiş tarihini not edin ve artış bildiriminin bu tarihten en az 90 gün önce gelip gelmediğini kontrol edin.
- Bildirimleri yazılı ve tarihli saklayın.
- Uyuşmazlık merkezine gitmeden önce konuşmayı ve sulhü deneyin; sulhte ücretin yarısı iade edilir.
- Anlaştıktan sonra yeni sözleşmeyi Ejari'de tescil ettirin; "Dubai'de kira sözleşmesinin tescili (Ejari)" makalesine bakın.
Royal Golden hukuki veya gayrimenkul danışmanlığı vermez. Bu makale genel bilgi niteliğindedir; her uyuşmazlığa ilişkin karar Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'ne ve Dubai'nin resmî kurumlarına aittir.
Kaynaklar
- Dubai Arazi Dairesi, Dubai Emirliği'nde gayrimenkul kira artışlarının belirlenmesine ilişkin 2013 tarihli 43 sayılı Kararname — https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Dubai Arazi Dairesi, Akıllı Kira Endeksi 2025 hakkında 2 Ocak 2025 tarihli duyuru — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Kira Uyuşmazlıkları Merkezi, sık sorulan sorular — https://rdc.gov.ae/en/frequently-asked-questions/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)