برای مستأجری که در دبی زندگی می‌کند، تمدید قرارداد اجاره هر سال یک پرسش مهم دارد: موجر چقدر می‌تواند اجاره را بالا ببرد؟ در دبی پاسخ را قانون داده است، نه توافق آزاد. این مقاله بر پایهٔ متن «فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ دربارهٔ تعیین افزایش اجارهٔ املاک در امارت دبی» که ادارهٔ اراضی دبی منتشر کرده، اطلاعیهٔ ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵ ادارهٔ اراضی دربارهٔ «شاخص هوشمند اجاره ۲۰۲۵» و صفحهٔ پرسش‌های متداول مرکز حل اختلاف اجاره نوشته شده است؛ این منابع در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند.
فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳
این فرمان را حاکم دبی در ۱۸ دسامبر ۲۰۱۳ صادر کرده است. مادهٔ ۱ آن بیشینهٔ افزایش اجاره هنگام تمدید قرارداد را بر پایهٔ این تعیین می‌کند که اجارهٔ فعلی واحد چقدر از میانگین اجارهٔ بازار کمتر است:
| اجارهٔ فعلی نسبت به میانگین بازار | بیشینهٔ افزایش |
|---|---|
| کمتر از ۱۰٪ پایین‌تر از میانگین | بدون افزایش |
| ۱۱ تا ۲۰٪ پایین‌تر | ۵٪ اجارهٔ فعلی |
| ۲۱ تا ۳۰٪ پایین‌تر | ۱۰٪ |
| ۳۱ تا ۴۰٪ پایین‌تر | ۱۵٪ |
| بیش از ۴۰٪ پایین‌تر | ۲۰٪ |
مادهٔ ۲ فرمان می‌گوید این قاعده برای همهٔ موجران دولتی و خصوصی در امارت دبی اجرا می‌شود، از جمله منطقه‌های توسعهٔ ویژه و منطقه‌های آزاد و مرکز مالی بین‌المللی دبی. مادهٔ ۳ می‌گوید میانگین اجارهٔ بازار بر پایهٔ «شاخص اجارهٔ امارت دبی» تعیین می‌شود که ادارهٔ تنظیم مقررات املاک (RERA) آن را تأیید می‌کند.
نکتهٔ مهم این است که اگر اجارهٔ شما همین حالا نزدیک به میانگین بازار یا بیشتر از آن باشد، طبق این جدول موجر نمی‌تواند آن را بالا ببرد.
شاخص هوشمند اجاره ۲۰۲۵
ادارهٔ اراضی دبی در ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵ «شاخص هوشمند اجاره ۲۰۲۵» را معرفی کرد. به گفتهٔ این اطلاعیه:
| موضوع | آنچه ادارهٔ اراضی می‌گوید |
|---|---|
| هدف | ارزش‌گذاری شفاف‌تر و منصفانه‌تر اجاره |
| ردهٔ ساختمان | هر ساختمان بر پایهٔ مجموعه‌ای از معیارها رده‌بندی می‌شود: سازه، کیفیت پرداخت و نگهداری، موقعیت و خدمات موجود |
| پلکان افزایش | افزایش‌ها از صفر درصد آغاز می‌شود و تا ۲۰ درصد می‌رسد |
| پایهٔ قانونی | فرمان سال ۲۰۱۳ دربارهٔ افزایش اجاره |
| کانال‌ها | اپ Dubai REST و سامانهٔ Ejari |
اطلاعیهٔ ادارهٔ اراضی شمارهٔ فرمان را «۳۴» نوشته است، اما متن خود فرمان که همین اداره منتشر کرده، شمارهٔ «۴۳ سال ۲۰۱۳» را دارد؛ مبنای این مقاله متن فرمان است.
مهلت اطلاع و حقوق دیگر
صفحهٔ پرسش‌های متداول مرکز حل اختلاف اجاره دو مهلت را می‌آورد:
| موضوع | آنچه مرکز می‌گوید |
|---|---|
| تغییر شرط‌های قرارداد هنگام تمدید | دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد، مگر اینکه دو طرف جور دیگری توافق کنند |
| تخلیه برای استفادهٔ شخصی موجر | اطلاع ۱۲ ماهه |
پس اگر موجر می‌خواهد اجاره یا شرط دیگری را در تمدید تغییر دهد، باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد اطلاع دهد. اطلاع دیرتر از این مهلت، طبق همین قاعده، برای تغییر در همان تمدید کافی نیست.
اگر اختلاف پیش آمد
مرکز حل اختلاف اجاره (Rental Disputes Center) در ادارهٔ اراضی دبی نهاد رسیدگی به اختلاف‌های اجاره است. هزینه‌های ثبت پرونده به گفتهٔ صفحهٔ پرسش‌های متداول:
| نوع پرونده | هزینه |
|---|---|
| تخلیه، تمدید، مطالبهٔ اجاره و مانند آن | ۳٫۵٪ اجارهٔ سالانه، کمینه ۵۰۰ درهم و بیشینه ۲۰٬۰۰۰ درهم |
| مطالبهٔ مالی | ۳٫۵٪ مبلغ مطالبه، کمینه ۵۰۰ درهم و بیشینه ۱۵٬۰۰۰ درهم |
| سازش و رسیدن به توافق | نیمی از هزینهٔ پرداخت‌شده برای دعوای اصلی بازگردانده می‌شود |
ثبت پرونده با ساختن حساب در سامانهٔ حل اختلاف، وارد کردن اطلاعات قرارداد و طرفین، بارگذاری مدارک و فرستادن درخواست انجام می‌شود.
دو مثال
این مثال‌ها فرضی‌اند و فقط پلکان رسمی فرمان را به کار می‌برند. میانگین بازار هر ملک را باید از شاخص رسمی دید.
مثال ۱: آپارتمان با اجارهٔ کمی پایین‌تر از بازار. اجارهٔ سالانهٔ فعلی ۸۰٬۰۰۰ درهم است و شاخص میانگین ۱۰۰٬۰۰۰ درهم را نشان می‌دهد.
| ردیف | محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| فاصله از میانگین | (۱۰۰٬۰۰۰ − ۸۰٬۰۰۰) ÷ ۱۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٪ پایین‌تر |
| ردهٔ فرمان | ۱۱ تا ۲۰٪ | بیشینه ۵٪ |
| بیشینهٔ اجارهٔ تازه | ۸۰٬۰۰۰ × ۱٫۰۵ | ۸۴٬۰۰۰ درهم |
مثال ۲: اجارهٔ خیلی پایین‌تر از بازار. اجارهٔ فعلی ۵۵٬۰۰۰ درهم و میانگین شاخص ۱۰۰٬۰۰۰ درهم است.
| ردیف | محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| فاصله از میانگین | (۱۰۰٬۰۰۰ − ۵۵٬۰۰۰) ÷ ۱۰۰٬۰۰۰ | ۴۵٪ پایین‌تر |
| ردهٔ فرمان | بیش از ۴۰٪ | بیشینه ۲۰٪ |
| بیشینهٔ اجارهٔ تازه | ۵۵٬۰۰۰ × ۱٫۲۰ | ۶۶٬۰۰۰ درهم |
اگر در هر دو مثال اجاره برابر یا بیشتر از میانگین بود، افزایشی مجاز نبود. اگر موجر بیش از سقف بخواهد یا اطلاع ۹۰ روزه را رعایت نکرده باشد، راه رسمی مرکز حل اختلاف اجاره است؛ برای پرونده‌ای با اجارهٔ سالانهٔ ۸۰٬۰۰۰ درهم، هزینهٔ ثبت ۳٫۵٪ یعنی ۲٬۸۰۰ درهم می‌شود.
نکته‌های عملی
- پیش از تمدید، میانگین اجارهٔ ملک خود را در شاخص رسمی ادارهٔ اراضی ببینید.
- تاریخ پایان قرارداد را یادداشت کنید و بسنجید اطلاع افزایش دست‌کم ۹۰ روز پیش از آن رسیده است یا نه.
- اطلاع‌ها را کتبی و با تاریخ نگه دارید.
- پیش از رفتن به مرکز حل اختلاف، گفت‌وگو و سازش را امتحان کنید؛ در سازش نیمی از هزینه بازمی‌گردد.
- پس از توافق، قرارداد تازه را در Ejari ثبت کنید؛ مقالهٔ «ثبت قرارداد اجاره در دبی (Ejari)» را ببینید.
رویال گلدن مشاورهٔ حقوقی یا املاک نمی‌دهد. این مقاله اطلاعات عمومی است و تصمیم دربارهٔ هر اختلاف با مرکز حل اختلاف اجاره و نهادهای رسمی دبی است.
منابع
- ادارهٔ اراضی دبی، فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ دربارهٔ تعیین افزایش اجارهٔ املاک در امارت دبی — https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- ادارهٔ اراضی دبی، اطلاعیهٔ ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵ دربارهٔ شاخص هوشمند اجاره ۲۰۲۵ — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- مرکز حل اختلاف اجاره، پرسش‌های متداول — https://rdc.gov.ae/en/frequently-asked-questions/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)