Для арендатора, живущего в Дубае, продление договора аренды каждый год ставит важный вопрос: насколько арендодатель может повысить аренду? В Дубае ответ даёт закон, а не свободная договорённость. Статья основана на тексте «Указа № 43 от 2013 года об определении повышения арендной платы за недвижимость в эмирате Дубай», опубликованном Земельным департаментом Дубая, объявлении департамента от 2 января 2025 года об «Умном индексе аренды 2025» и странице частых вопросов Центра по разрешению арендных споров; источники проверены 25 октября 2026 года.
Указ № 43 от 2013 года
Правитель Дубая издал этот указ 18 декабря 2013 года. Его статья 1 устанавливает максимальное повышение аренды при продлении договора в зависимости от того, насколько текущая аренда объекта ниже средней рыночной:
| Текущая аренда по сравнению со средней по рынку | Максимальное повышение |
|---|---|
| Ниже средней менее чем на 10% | Без повышения |
| Ниже на 11–20% | 5% текущей аренды |
| Ниже на 21–30% | 10% |
| Ниже на 31–40% | 15% |
| Ниже более чем на 40% | 20% |
Статья 2 указа говорит, что правило действует для всех государственных и частных арендодателей эмирата Дубай, включая зоны особого развития, свободные зоны и Дубайский международный финансовый центр. Статья 3 говорит, что средняя рыночная аренда определяется по «Индексу аренды эмирата Дубай», который утверждает Агентство по регулированию недвижимости (RERA).
Главное: если ваша аренда уже близка к средней по рынку или выше её, по этой таблице арендодатель не может её повысить.
Умный индекс аренды 2025
2 января 2025 года Земельный департамент Дубая представил «Умный индекс аренды 2025». Согласно объявлению:
| Тема | Что говорит департамент |
|---|---|
| Цель | Более прозрачная и справедливая оценка аренды |
| Класс здания | Каждое здание классифицируется по набору критериев: конструкция, качество отделки и обслуживания, расположение и доступные услуги |
| Ступени повышения | Повышения начинаются с 0 процентов и доходят до 20 процентов |
| Правовая основа | Указ 2013 года о повышении аренды |
| Каналы | Приложение Dubai REST и система Ejari |
В объявлении департамента указан номер указа «34», но текст указа, опубликованный тем же департаментом, имеет номер «43 от 2013 года»; статья опирается на текст указа.
Сроки уведомления и другие права
Страница частых вопросов Центра по разрешению арендных споров приводит два срока:
| Тема | Что говорит Центр |
|---|---|
| Изменение условий договора при продлении | Не менее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе |
| Выселение для собственных нужд арендодателя | Уведомление за 12 месяцев |
Значит, если арендодатель хочет изменить аренду или другое условие при продлении, он должен уведомить не менее чем за 90 дней до окончания договора. По тому же правилу уведомления позже этого срока недостаточно для изменения при этом продлении.
Если возник спор
Центр по разрешению арендных споров при Земельном департаменте Дубая — орган, рассматривающий арендные споры. Сборы за подачу иска по странице частых вопросов:
| Вид дела | Сбор |
|---|---|
| Выселение, продление, взыскание аренды и подобные | 3,5% годовой аренды, не менее 500 AED и не более 20 000 AED |
| Денежное требование | 3,5% суммы требования, не менее 500 AED и не более 15 000 AED |
| Мировое соглашение | Возвращается половина сбора, уплаченного по основному иску |
Иск подаётся так: создать учётную запись в системе споров, ввести данные договора и сторон, загрузить документы и отправить заявление.
Два примера
Примеры условные и применяют только официальные ступени указа. Среднюю рыночную аренду для каждого объекта нужно брать из официального индекса.
Пример 1: квартира с арендой немного ниже рынка. Текущая годовая аренда — 80 000 AED, индекс показывает среднюю 100 000 AED.
| Статья | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Отставание от средней | (100 000 − 80 000) ÷ 100 000 | Ниже на 20% |
| Ступень указа | 11–20% | Не более 5% |
| Максимальная новая аренда | 80 000 × 1,05 | 84 000 AED |
Пример 2: аренда намного ниже рынка. Текущая аренда — 55 000 AED, средняя по индексу — 100 000 AED.
| Статья | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Отставание от средней | (100 000 − 55 000) ÷ 100 000 | Ниже на 45% |
| Ступень указа | Более 40% | Не более 20% |
| Максимальная новая аренда | 55 000 × 1,20 | 66 000 AED |
Если бы в любом из примеров аренда была равна средней или выше её, повышение было бы недопустимо. Если арендодатель требует больше предела или не соблюл уведомление за 90 дней, официальный путь — Центр по разрешению арендных споров; для дела с годовой арендой 80 000 AED сбор 3,5% составит 2 800 AED.
Практические советы
- Перед продлением посмотрите среднюю аренду для своего объекта в официальном индексе Земельного департамента.
- Запишите дату окончания договора и проверьте, пришло ли уведомление о повышении не менее чем за 90 дней до неё.
- Храните уведомления в письменном виде и с датами.
- Прежде чем идти в Центр по разрешению споров, попробуйте договориться; при мировом соглашении возвращается половина сбора.
- После договорённости зарегистрируйте новый договор в Ejari; см. статью «Регистрация договора аренды в Дубае (Ejari)».
Royal Golden не даёт юридических консультаций и консультаций по недвижимости. Эта статья носит общий информационный характер; решение по любому спору принимают Центр по разрешению арендных споров и официальные органы Дубая.
Источники
- Земельный департамент Дубая, Указ № 43 от 2013 года об определении повышения арендной платы за недвижимость в эмирате Дубай — https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf (дата проверки: 25 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, объявление от 2 января 2025 года об умном индексе аренды 2025 — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement/ (дата проверки: 25 октября 2026)
- Центр по разрешению арендных споров, частые вопросы — https://rdc.gov.ae/en/frequently-asked-questions/ (дата проверки: 25 октября 2026)