جزء كبير من مشتريات العقارات في دبي «على الخارطة»: يشتري المشتري الوحدة من المطور قبل انتهاء البناء ويدفع الثمن على أقساط. ويختلف هذا عن شراء عقار جاهز، ولتسجيله وحماية أموال المشتري فيه قواعد خاصة. يستند هذا المقال إلى ثلاث صفحات خدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي («تسجيل مشروع» و«طلب تسجيل البيع المبدئي» و«تفعيل حساب الضمان») والمادة 3 من «الأنظمة الخاصة بالقروض العقارية» في دليل قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي؛ وقد رُوجعت هذه المصادر في 25 أكتوبر 2026، وحُدّث موقع دائرة الأراضي في 14 أكتوبر 2026.
تسجيل المشروع وحساب الضمان
تقول دائرة الأراضي والأملاك إن على المطور تسجيل المشروع قبل البيع على الخارطة وفتح حساب ضمان للبيع قبل الإنجاز. وشروط تسجيل المشروع:
| الشرط | ما تقوله دائرة الأراضي |
|---|---|
| الأرض | في مناطق التملك الحر أو الإيجار طويل الأمد |
| ملكية الأرض | يلزم سند الملكية؛ ولا تُقبل شهادة البيع المبدئي |
| تصاريح البناء | تصاريح البناء النهائية من الجهات المختصة والمخططات المعتمدة |
| موافقة المطور الرئيسي | عدم ممانعة لاسم المشروع والبيع على الخارطة والتسويق |
| الضمان | 30%: إما إنجاز 30% من البناء، أو ضمان بنكي بنسبة 30%، أو إيداع نقدي |
| حساب الضمان | يطلب المطور من أمين الحساب فتح حساب الضمان |
| رسوم تسجيل المشروع | 150,000 درهم إضافة إلى 10 + 10 دراهم للمعرفة والابتكار |
صرف الأموال من حساب الضمان
تقول صفحة «تفعيل حساب الضمان» إن على المطور الالتزام بمعايير المخاطر المالية للمشروع للسحب من حساب الضمان. وإذا وُجد ضمان بنكي، يُفعَّل حساب الضمان بقيمته لأعمال البناء حتى بلوغ 20% من الإنجاز، استنادًا إلى تقرير فني حديث تصدره دائرة الأراضي ولا يزيد عمره على 3 أشهر. وبعد 20%، يكون التفعيل بحسب نسبة إنجاز البناء. أي أن سحب المطور من حساب الضمان يتم تدريجيًا وبالتوازي مع تقدم البناء، لا دفعة واحدة.
تسجيل البيع المبدئي (عقود)
بعد توقيع العقد، يسجل المطور الوحدة في «السجل المبدئي» لدى دائرة الأراضي. ويتم ذلك عبر بوابة المطورين لدى الدائرة المسماة «عقود» (Oqood):
| الموضوع | ما تقوله دائرة الأراضي |
|---|---|
| من يقدم الطلب | المطور |
| التوقيع | يوقع المطور والمشتري كلاهما عقد البيع والشراء |
| المهلة | يجب تسجيل العقد في السجل المبدئي خلال 90 يومًا من التوقيع |
| وثائق المشتري الفرد | نسخة من العقد، ونسخة من بطاقة هوية إماراتية سارية، ولغير المقيمين نسخة من جواز سفر ساري |
| المشتري القاصر | يوقع الولي وتُرفق نسخة من جواز سفره أو هويته |
| المخرج | شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية تُرسل إلى المشتري بالبريد الإلكتروني |
| المدة | يوم عمل واحد |
رسوم تسجيل البيع المبدئي
| البند | المبلغ |
|---|---|
| حصة البائع | 2% من قيمة البيع |
| حصة المشتري | 2% من قيمة البيع |
| رسوم المعرفة | 10 دراهم |
| رسوم الابتكار | 10 دراهم |
| رسوم تسجيل المطور في بوابة عقود | 1,000 درهم لكل بيع مبدئي |
أما من يتحمل حصة الـ2% لكل طرف عمليًا، فيحدده عقدك؛ فراجعه قبل التوقيع.
الشراء على الخارطة بتمويل
تقول المادة 3 من أنظمة القروض العقارية لدى مصرف الإمارات المركزي (التعميم 31 لسنة 2013، ساري المفعول) إنه نظرًا للطبيعة طويلة الأمد للبناء وارتفاع مخاطر الإنجاز، فإن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للعقار على الخارطة 50%، بغض النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري. وتطلب دائرة الأراضي أيضًا لتسجيل رهن عقار على الخارطة شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور، وتذكر رسوم شريك الخدمة لذلك 5,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. ويشرح مقال «شراء العقار بقرض في دبي» قواعد التمويل كاملة.
مثالان
هذان المثالان افتراضيان ويضعان الرسوم والنسب الرسمية أعلاه جنبًا إلى جنب فقط.
**المثال 1: شقة على الخارطة بـ1.2 مليون درهم.**
| البند | الحساب | المبلغ |
|---|---|---|
| حصة المشتري من رسوم التسجيل | 2% × 1,200,000 | 24,000 درهم |
| حصة البائع من رسوم التسجيل | 2% × 1,200,000 | 24,000 درهم |
| المعرفة والابتكار | 10 + 10 | 20 درهمًا |
| مجموع رسوم التسجيل | — | 48,020 درهمًا |
إذا وضع العقد رسوم التسجيل كلها على المشتري، تصبح حصته 48,020 درهمًا؛ فراجع ذلك في العقد.
**المثال 2: الشقة نفسها بتمويل.** مع سقف 50%، يكون الحد الأقصى للقرض 600,000 درهم، ويجب أن يأتي 600,000 درهم على الأقل من أموال المشتري نفسه، إضافة إلى رسوم التسجيل ورسوم تسجيل الرهن. ويجب أيضًا مراعاة سقوف المصرف المركزي الأخرى، أي قرض حتى 7 أضعاف الدخل السنوي للوافدين ونسبة عبء دين حتى 50% من الدخل.
نقاط عملية
- قبل الدفع، اسأل دائرة الأراضي هل المشروع مسجل وله حساب ضمان، وتحقق من الحساب الذي تذهب إليه دفعتك.
- احصل على شهادة التسجيل المبدئي من دائرة الأراضي؛ فمهلة تسجيل العقد 90 يومًا.
- وضّح في العقد حصة كل طرف من رسوم 2+2%.
- إذا كنت تشتري بتمويل، فخطط للدفعات وفق سقف 50%.
- للعقار الجاهز، راجع مقال «شراء عقار في دبي للأجانب»؛ ولإدخال الأموال، اقرأ مقال «دخول الإمارات بالنقد والذهب والهدايا».
رويال جولدن لا تقدم استشارات قانونية أو عقارية أو مالية. هذا المقال معلومات عامة؛ والقرار في أي تسجيل يعود إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وفي أي قرض إلى البنك المقرض.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تسجيل مشروع — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب تسجيل البيع المبدئي — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تفعيل حساب الضمان — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب تسجيل رهن — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)
- مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، دليل القواعد، الأنظمة الخاصة بالقروض العقارية، المادة 3: النسب المهمة — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (تمت مراجعته في 25 أكتوبر 2026)