بخش بزرگی از خریدهای ملک در دبی «پیش‌فروش» است: خریدار پیش از پایان ساخت، واحد را از سازنده می‌خرد و بها را قسطی می‌پردازد. این خرید با خرید ملک آماده فرق دارد و ثبت و حفاظت پول خریدار در آن قاعدهٔ ویژه‌ای دارد. این مقاله بر پایهٔ سه صفحهٔ خدمت ادارهٔ اراضی دبی («ثبت پروژه»، «درخواست ثبت فروش اولیه» و «فعال‌سازی حساب امانی») و مادهٔ ۳ «قواعد وام‌های رهنی» در دفتر قواعد بانک مرکزی امارات نوشته شده است؛ این منابع در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند و وب‌سایت ادارهٔ اراضی در ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است.
ثبت پروژه و حساب امانی
ادارهٔ اراضی دبی می‌گوید سازنده باید پروژه را پیش از پیش‌فروش ثبت کند و برای فروش پیش از ساخت حساب امانی (Escrow) باز کند. شرط‌های ثبت پروژه:
| شرط | آنچه ادارهٔ اراضی می‌گوید |
|---|---|
| زمین | در منطقه‌های تملک آزاد یا اجارهٔ بلندمدت |
| مالکیت زمین | سند مالکیت لازم است؛ گواهی فروش اولیه پذیرفته نیست |
| مجوز ساخت | مجوزهای نهایی ساخت از نهادهای صلاحیت‌دار و نقشه‌های تأییدشده |
| موافقت سازندهٔ اصلی | موافقت‌نامه برای نام پروژه، پیش‌فروش و بازاریابی |
| تضمین | ۳۰ درصد: یا ۳۰ درصد ساخت انجام شده باشد، یا ضمانت‌نامهٔ بانکی ۳۰ درصدی، یا سپردهٔ نقدی |
| حساب امانی | سازنده از امین حساب (Account Custodian) درخواست بازکردن حساب امانی می‌کند |
| هزینهٔ ثبت پروژه | ۱۵۰٬۰۰۰ درهم به‌اضافهٔ ۱۰ + ۱۰ درهم دانش و نوآوری |
آزاد شدن پول از حساب امانی
صفحهٔ «فعال‌سازی حساب امانی» می‌گوید سازنده برای برداشت از حساب امانی باید معیارهای ریسک مالی پروژه را رعایت کند. اگر ضمانت‌نامهٔ بانکی وجود داشته باشد، حساب امانی به اندازهٔ ارزش آن برای کارهای ساخت تا رسیدن به ۲۰ درصد پیشرفت فعال می‌شود، بر پایهٔ گزارش فنی تازه‌ای که ادارهٔ اراضی صادر کرده و از ۳ ماه کهنه‌تر نیست. پس از ۲۰ درصد، فعال‌سازی بر پایهٔ درصد پیشرفت ساخت است. یعنی برداشت سازنده از حساب امانی به‌تدریج و همگام با پیشرفت ساخت انجام می‌شود، نه یکجا.
ثبت فروش اولیه (Oqood)
پس از امضای قرارداد، سازنده واحد را در «ثبت اولیه» ادارهٔ اراضی ثبت می‌کند. این ثبت از راه درگاه سازندگان ادارهٔ اراضی، که «عقود» (Oqood) نام دارد، انجام می‌شود:
| موضوع | آنچه ادارهٔ اراضی می‌گوید |
|---|---|
| چه کسی درخواست می‌دهد | سازنده |
| امضا | سازنده و خریدار هر دو قرارداد خرید و فروش را امضا می‌کنند |
| مهلت | قرارداد باید ظرف ۹۰ روز از امضا در ثبت اولیه ثبت شود |
| مدارک خریدار حقیقی | رونوشت قرارداد، رونوشت کارت شناسایی معتبر امارات، و برای غیرساکنان رونوشت گذرنامهٔ معتبر |
| خریدار زیر سن قانونی | سرپرست امضا می‌کند و رونوشت گذرنامه یا کارت شناسایی او پیوست می‌شود |
| خروجی | گواهی الکترونیکی ثبت اولیه که با ایمیل برای خریدار فرستاده می‌شود |
| زمان | یک روز کاری |
هزینه‌های ثبت فروش اولیه
| ردیف | مبلغ |
|---|---|
| سهم فروشنده | ۲٪ ارزش فروش |
| سهم خریدار | ۲٪ ارزش فروش |
| هزینهٔ دانش | ۱۰ درهم |
| هزینهٔ نوآوری | ۱۰ درهم |
| هزینهٔ ثبت سازنده در درگاه عقود | ۱٬۰۰۰ درهم برای هر فروش اولیه |
اینکه سهم ۲ درصدی هر طرف در عمل با چه کسی است، در قرارداد شما تعیین می‌شود؛ پیش از امضا آن را در قرارداد ببینید.
خرید پیش‌فروش با وام
مادهٔ ۳ قواعد وام‌های رهنی بانک مرکزی امارات (بخشنامهٔ ۳۱ سال ۲۰۱۳، در حال اجرا) می‌گوید به دلیل ماهیت بلندمدت ساخت و ریسک بیشتر تکمیل، بیشینهٔ نسبت وام به ارزش برای ملک پیش‌فروش ۵۰ درصد است، فارغ از هدف، ارزش یا گروه خریدار. ادارهٔ اراضی هم برای ثبت رهن ملک پیش‌فروش، گواهی الکترونیکی عدم مخالفت سازنده را می‌خواهد و هزینهٔ شریک خدمت آن را ۵٬۰۰۰ درهم به‌اضافهٔ مالیات بر ارزش افزوده آورده است. مقالهٔ «خرید ملک با وام در دبی» قاعده‌های کامل وام را شرح می‌دهد.
دو مثال
این مثال‌ها فرضی‌اند و فقط هزینه‌ها و نسبت‌های رسمی بالا را کنار هم می‌گذارند.
**مثال ۱: آپارتمان پیش‌فروش ۱٫۲ میلیون درهمی.**
| ردیف | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| سهم خریدار از هزینهٔ ثبت | ۲٪ × ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | ۲۴٬۰۰۰ درهم |
| سهم فروشنده از هزینهٔ ثبت | ۲٪ × ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | ۲۴٬۰۰۰ درهم |
| دانش و نوآوری | ۱۰ + ۱۰ | ۲۰ درهم |
| جمع هزینهٔ ثبت | — | ۴۸٬۰۲۰ درهم |
اگر قرارداد همهٔ هزینهٔ ثبت را بر عهدهٔ خریدار بگذارد، سهم او ۴۸٬۰۲۰ درهم می‌شود؛ این را در قرارداد ببینید.
**مثال ۲: همان آپارتمان با وام.** با سقف ۵۰ درصدی، بیشینهٔ وام ۶۰۰٬۰۰۰ درهم است و دست‌کم ۶۰۰٬۰۰۰ درهم باید از پول خود خریدار باشد، به‌اضافهٔ هزینهٔ ثبت و هزینهٔ ثبت رهن. سقف دیگر بانک مرکزی، یعنی وام تا ۷ برابر درآمد سالانه برای خارجیان و نسبت بدهی تا ۵۰ درصد درآمد، هم باید رعایت شود.
نکته‌های عملی
- پیش از پرداخت، از ادارهٔ اراضی بپرسید پروژه ثبت شده و حساب امانی دارد یا نه، و بسنجید پرداخت شما به کدام حساب می‌رود.
- گواهی ثبت اولیه را از ادارهٔ اراضی دریافت کنید؛ مهلت ثبت قرارداد ۹۰ روز است.
- سهم هر طرف از هزینهٔ ۲+۲ درصد را در قرارداد روشن کنید.
- اگر با وام می‌خرید، سقف ۵۰ درصدی را در برنامهٔ پرداخت بگذارید.
- برای ملک آماده، مقالهٔ «خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها» را ببینید؛ برای ورود پول، مقالهٔ «ورود به امارات با پول نقد، طلا و هدیه» را بخوانید.
رویال گلدن مشاورهٔ حقوقی، املاک یا مالی نمی‌دهد. این مقاله اطلاعات عمومی است و تصمیم دربارهٔ هر ثبت با ادارهٔ اراضی دبی و دربارهٔ هر وام با بانک وام‌دهنده است.
منابع
- ادارهٔ اراضی دبی، ثبت پروژه — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- ادارهٔ اراضی دبی، درخواست ثبت فروش اولیه — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- ادارهٔ اراضی دبی، فعال‌سازی حساب امانی — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- ادارهٔ اراضی دبی، درخواست ثبت رهن — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- بانک مرکزی امارات، دفتر قواعد، قواعد وام‌های رهنی، مادهٔ ۳: نسبت‌های مهم — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)