Значительная часть покупок недвижимости в Дубае — это покупки «на этапе строительства»: покупатель приобретает объект у застройщика до окончания строительства и платит частями. Это отличается от покупки готовой недвижимости, а её регистрация и защита денег покупателя подчиняются особым правилам. Статья основана на трёх страницах услуг Земельного департамента Дубая («Регистрация проекта», «Заявление на регистрацию первичной продажи» и «Активация эскроу-счёта») и статье 3 «Положения об ипотечных кредитах» в своде правил Центрального банка ОАЭ; источники проверены 25 октября 2026 года, сайт Земельного департамента обновлён 14 октября 2026 года.
Регистрация проекта и эскроу-счёт
Земельный департамент Дубая указывает, что застройщик должен зарегистрировать проект до продаж на этапе строительства и открыть эскроу-счёт для продаж до завершения. Условия регистрации проекта:
| Условие | Что говорит Земельный департамент |
|---|---|
| Земля | В зонах свободной собственности или долгосрочной аренды |
| Право на землю | Нужен документ о праве собственности; свидетельство о предварительной продаже не принимается |
| Разрешения на строительство | Окончательные разрешения компетентных органов и утверждённые планы |
| Согласие мастер-девелопера | Письмо об отсутствии возражений по названию проекта, продажам на этапе строительства и маркетингу |
| Гарантия | 30%: либо выполнено 30% строительства, либо банковская гарантия на 30%, либо денежный депозит |
| Эскроу-счёт | Застройщик подаёт хранителю счёта (Account Custodian) заявку на открытие эскроу-счёта |
| Сбор за регистрацию проекта | 150 000 AED плюс 10 + 10 AED «знания и инновации» |
Высвобождение денег с эскроу-счёта
На странице «Активация эскроу-счёта» сказано, что для снятия средств с эскроу-счёта застройщик должен соблюдать стандарты финансовых рисков проекта. При наличии банковской гарантии эскроу-счёт активируется в пределах её суммы для строительных работ до достижения 20% готовности на основании свежего технического отчёта Земельного департамента не старше 3 месяцев. После 20% активация идёт по проценту выполнения строительства. То есть застройщик снимает средства с эскроу-счёта постепенно, по мере продвижения строительства, а не разом.
Регистрация первичной продажи (Oqood)
После подписания договора застройщик регистрирует объект в «предварительном реестре» Земельного департамента. Это делается через портал застройщиков департамента под названием «Oqood»:
| Вопрос | Что говорит Земельный департамент |
|---|---|
| Кто подаёт | Застройщик |
| Подписи | Договор купли-продажи подписывают и застройщик, и покупатель |
| Срок | Договор нужно внести в предварительный реестр в течение 90 дней после подписания |
| Документы покупателя — физического лица | Копия договора, копия действующего удостоверения личности ОАЭ, для нерезидентов — копия действующего паспорта |
| Несовершеннолетний покупатель | Подписывает опекун, прилагается копия его паспорта или удостоверения |
| Результат | Электронное свидетельство о предварительной регистрации, направляемое покупателю по почте |
| Срок | Один рабочий день |
Сборы за регистрацию первичной продажи
| Строка | Сумма |
|---|---|
| Доля продавца | 2% от стоимости сделки |
| Доля покупателя | 2% от стоимости сделки |
| Сбор «знания» | 10 AED |
| Сбор «инновации» | 10 AED |
| Сбор застройщика за регистрацию на портале Oqood | 1 000 AED за каждую первичную продажу |
Кто на практике несёт 2-процентную долю каждой стороны, определяет ваш договор; проверьте это до подписания.
Покупка на этапе строительства в кредит
Статья 3 положения Центрального банка ОАЭ об ипотечных кредитах (циркуляр 31 от 2013 года, действует) указывает, что из-за долгосрочного характера строительства и повышенного риска незавершения максимальное отношение кредита к стоимости для строящейся недвижимости — 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя. Земельный департамент также требует электронное письмо застройщика об отсутствии возражений для регистрации ипотеки на строящийся объект и указывает сбор сервисного партнёра за это 5 000 AED плюс налог на добавленную стоимость. Полные правила кредитования описывает статья «Покупка недвижимости в Дубае с ипотекой».
Два примера
Примеры условные и лишь сопоставляют приведённые выше официальные сборы и коэффициенты.
**Пример 1: строящаяся квартира за 1,2 млн AED.**
| Строка | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Доля покупателя в сборе за регистрацию | 2% × 1 200 000 | 24 000 AED |
| Доля продавца в сборе за регистрацию | 2% × 1 200 000 | 24 000 AED |
| «Знания и инновации» | 10 + 10 | 20 AED |
| Итого сбор за регистрацию | — | 48 020 AED |
Если договор возлагает весь сбор за регистрацию на покупателя, его доля составит 48 020 AED; проверьте это в договоре.
**Пример 2: та же квартира в кредит.** При пределе 50% максимальный кредит — 600 000 AED, и не менее 600 000 AED должны быть собственными деньгами покупателя, плюс сбор за регистрацию и сбор за регистрацию ипотеки. Нужно соблюдать и другие пределы Центрального банка: кредит до 7 годовых доходов для иностранцев и долговую нагрузку до 50% дохода.
Практические моменты
- До оплаты уточните в Земельном департаменте, зарегистрирован ли проект и есть ли у него эскроу-счёт, и проверьте, на какой счёт идёт ваш платёж.
- Получите свидетельство о предварительной регистрации в Земельном департаменте; срок регистрации договора — 90 дней.
- Чётко пропишите в договоре долю каждой стороны в сборе 2 + 2%.
- Если покупаете в кредит, планируйте платежи с учётом предела 50%.
- О готовой недвижимости см. статью «Покупка недвижимости в Дубае иностранцем»; о ввозе денег — статью «Въезд в ОАЭ с наличными, золотом и подарками».
Royal Golden не даёт юридических консультаций, консультаций по недвижимости и финансам. Эта статья носит общий информационный характер; решение по любой регистрации принимает Земельный департамент Дубая, по любому кредиту — банк-кредитор.
Источники
- Земельный департамент Дубая, регистрация проекта — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/ (дата проверки: 25 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, заявление на регистрацию первичной продажи — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/ (дата проверки: 25 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, активация эскроу-счёта — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/ (дата проверки: 25 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, заявление на регистрацию ипотеки — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (дата проверки: 25 октября 2026)
- Центральный банк ОАЭ, свод правил, Положение об ипотечных кредитах, статья 3: важные коэффициенты — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (дата проверки: 25 октября 2026)