Dubai'deki mülk alımlarının büyük bir kısmı "projeden" yapılır: alıcı birimi inşaat bitmeden geliştiriciden alır ve bedeli taksitle öder. Bu, hazır mülk almaktan farklıdır ve tescili ile alıcının parasının korunması özel kurallara tabidir. Bu makale, Dubai Arazi Dairesi'nin üç hizmet sayfasına ("Proje tescili", "Ön satış tescili başvurusu" ve "Emanet hesabının etkinleştirilmesi") ve BAE Merkez Bankası kural kitabındaki "İpotekli Krediler Yönetmeliği"nin 3. maddesine dayanır; bu kaynaklar 25 Ekim 2026'da kontrol edilmiştir ve Arazi Dairesi'nin web sitesi 14 Ekim 2026'da güncellenmiştir.
Proje tescili ve emanet hesabı
Dubai Arazi Dairesi, geliştiricinin projeden satıştan önce projeyi tescil ettirmesi ve tamamlanmadan önceki satışlar için bir emanet hesabı açması gerektiğini söyler. Proje tescilinin şartları:
| Şart | Arazi Dairesi'nin söylediği |
|---|---|
| Arsa | Serbest mülkiyet veya uzun vadeli kira bölgelerinde |
| Arsa mülkiyeti | Tapu gerekir; ön satış belgesi kabul edilmez |
| Yapı izinleri | Yetkili kurumlardan nihai yapı izinleri ve onaylı planlar |
| Ana geliştirici onayı | Proje adı, projeden satış ve pazarlama için itirazsızlık belgesi |
| Teminat | %30: ya inşaatın %30'u tamamlanmış olmalı, ya %30'luk banka teminatı ya da nakit depozito |
| Emanet hesabı | Geliştirici, emanet hesabının açılması için Hesap Emanetçisi'ne başvurur |
| Proje tescil ücreti | 150.000 AED artı 10 + 10 AED Bilgi ve İnovasyon |
Paranın emanet hesabından serbest bırakılması
"Emanet hesabının etkinleştirilmesi" sayfası, geliştiricinin emanet hesabından çekim yapabilmesi için projenin mali risk standartlarına uyması gerektiğini söyler. Banka teminatı varsa emanet hesabı, Arazi Dairesi'nin düzenlediği ve 3 aydan eski olmayan güncel bir teknik rapora dayanarak, inşaat %20 tamamlanana kadar teminatın değeri kadar inşaat işleri için etkinleştirilir. %20'den sonra etkinleştirme, inşaatın tamamlanma yüzdesine göre yapılır. Yani geliştiricinin emanet hesabından çekimleri bir defada değil, inşaatın ilerlemesine paralel olarak kademeli yapılır.
Ön satış tescili (Oqood)
Sözleşme imzalandıktan sonra geliştirici birimi Arazi Dairesi'nin "ön sicil"ine kaydeder. Bu, Arazi Dairesi'nin "Oqood" adlı geliştirici portalı üzerinden yapılır:
| Konu | Arazi Dairesi'nin söylediği |
|---|---|
| Kim başvurur | Geliştirici |
| İmzalar | Geliştirici ve alıcı alım satım sözleşmesini birlikte imzalar |
| Süre | Sözleşme, imzadan itibaren 90 gün içinde ön sicile kaydedilmelidir |
| Gerçek kişi alıcının belgeleri | Sözleşmenin kopyası, geçerli BAE kimlik kartının kopyası ve mukim olmayanlar için geçerli pasaportun kopyası |
| Reşit olmayan alıcı | Veli imzalar ve velinin pasaportunun veya kimliğinin kopyası eklenir |
| Çıktı | Alıcıya e-postayla gönderilen elektronik ön tescil belgesi |
| Süre | Bir iş günü |
Ön satış tescil ücretleri
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satıcının payı | Satış bedelinin %2'si |
| Alıcının payı | Satış bedelinin %2'si |
| Bilgi ücreti | 10 AED |
| İnovasyon ücreti | 10 AED |
| Geliştiricinin Oqood portalındaki tescil ücreti | Her ön satış için 1.000 AED |
Her tarafın %2'lik payını uygulamada kimin üstlendiğini sözleşmeniz belirler; imzalamadan önce sözleşmede kontrol edin.
Krediyle projeden alım
BAE Merkez Bankası'nın ipotekli kredi yönetmeliğinin 3. maddesi (2013 tarihli 31 sayılı genelge, yürürlükte), inşaatın uzun vadeli yapısı ve tamamlanma riskinin yüksekliği nedeniyle projeden mülkte kredinin değere oranının amaç, değer veya alıcı grubundan bağımsız olarak en fazla %50 olduğunu söyler. Arazi Dairesi de projeden mülk üzerine ipotek tescili için geliştiriciden elektronik itirazsızlık belgesi ister ve bunun hizmet ortağı ücretini 5.000 AED artı katma değer vergisi olarak verir. "Dubai'de krediyle mülk satın alma" makalesi kredi kurallarının tamamını açıklar.
İki örnek
Bu örnekler varsayımsaldır ve yalnızca yukarıdaki resmî ücretleri ve oranları yan yana koyar.
**Örnek 1: 1,2 milyon AED'lik projeden daire.**
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Tescil ücretinde alıcının payı | %2 × 1.200.000 | 24.000 AED |
| Tescil ücretinde satıcının payı | %2 × 1.200.000 | 24.000 AED |
| Bilgi ve İnovasyon | 10 + 10 | 20 AED |
| Toplam tescil ücreti | — | 48.020 AED |
Sözleşme tescil ücretinin tamamını alıcıya yüklerse alıcının payı 48.020 AED olur; bunu sözleşmede kontrol edin.
**Örnek 2: aynı daire krediyle.** %50 tavanla en fazla kredi 600.000 AED'dir ve en az 600.000 AED alıcının kendi parasından gelmelidir; buna tescil ücreti ve ipotek tescil ücreti eklenir. Merkez Bankası'nın diğer tavanlarına, yani yabancılar için yıllık gelirin 7 katına kadar kredi ve gelirin %50'sine kadar borç yükü oranına da uyulmalıdır.
Pratik noktalar
- Ödeme yapmadan önce Arazi Dairesi'ne projenin tescilli olup olmadığını ve emanet hesabı bulunup bulunmadığını sorun ve ödemenizin hangi hesaba gittiğini kontrol edin.
- Ön tescil belgesini Arazi Dairesi'nden alın; sözleşmenin tescil süresi 90 gündür.
- %2 + 2 ücretinde her tarafın payını sözleşmede netleştirin.
- Krediyle alıyorsanız ödemeleri %50 tavanına göre planlayın.
- Hazır mülk için "Yabancı olarak Dubai'de mülk satın almak" makalesine, para getirmek için "BAE'ye nakit, altın ve hediyeyle giriş" makalesine bakın.
Royal Golden hukuki, gayrimenkul veya mali danışmanlık vermez. Bu makale genel bilgi niteliğindedir; her tescile ilişkin karar Dubai Arazi Dairesi'ne, her krediye ilişkin karar kredi veren bankaya aittir.
Kaynaklar
- Dubai Arazi Dairesi, proje tescili — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Dubai Arazi Dairesi, ön satış tescili başvurusu — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Dubai Arazi Dairesi, emanet hesabının etkinleştirilmesi — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Dubai Arazi Dairesi, ipotek tescili başvurusu — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- BAE Merkez Bankası, kural kitabı, İpotekli Krediler Yönetmeliği, 3. madde: önemli oranlar — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)