迪拜的房产交易中有很大一部分是“期房”：买方在建筑完工前向开发商购买单元，并分期付款。这与购买现房不同，其登记和买方资金保护有专门规则。本文依据迪拜土地局的三个服务页面（“项目登记”“申请初始销售登记”和“托管账户激活”）以及阿联酋中央银行规则手册中《抵押贷款规定》第3条；这些来源的查阅日期为2026年10月25日，土地局网站于2026年10月14日更新。
项目登记和托管账户
迪拜土地局表示，开发商必须在期房销售前登记项目，并为竣工前的销售开设托管账户。项目登记条件：
| 条件 | 土地局的说明 |
|---|---|
| 土地 | 位于永久产权或长期租赁区域 |
| 土地所有权 | 须有产权证；不接受初始销售证明 |
| 建筑许可 | 主管部门的最终建筑许可和获批图纸 |
| 总开发商同意 | 关于项目名称、期房销售和营销的无异议证明 |
| 担保 | 30%：已完成30%工程，或30%的银行保函，或现金存款 |
| 托管账户 | 开发商向账户托管人申请开设托管账户 |
| 项目登记费 | 150,000迪拉姆，另加10 + 10迪拉姆知识和创新费 |
托管账户资金的释放
“托管账户激活”页面表示，开发商从托管账户提款须符合项目的财务风险标准。如有银行保函，托管账户在工程进度达到20%之前，按保函金额为建筑工程激活，依据是土地局出具且不超过3个月的最新技术报告。超过20%后，按工程完成百分比激活。也就是说，开发商从托管账户的提款是随工程进度逐步进行的，而不是一次性提取。
初始销售登记（Oqood）
合同签署后，开发商在土地局的“初始登记册”中登记该单元。这通过土地局名为“Oqood”的开发商门户办理：
| 事项 | 土地局的说明 |
|---|---|
| 申请人 | 开发商 |
| 签署 | 开发商和买方共同签署买卖合同 |
| 期限 | 合同须在签署后90天内登记于初始登记册 |
| 个人买方文件 | 合同复印件、有效阿联酋身份证复印件，非居民提供有效护照复印件 |
| 未成年买方 | 由监护人签署，并附监护人护照或身份证复印件 |
| 结果 | 通过电子邮件发送给买方的电子初始登记证书 |
| 时间 | 一个工作日 |
初始销售登记费用
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 卖方份额 | 成交价的2% |
| 买方份额 | 成交价的2% |
| 知识费 | 10迪拉姆 |
| 创新费 | 10迪拉姆 |
| 开发商在 Oqood 门户的登记费 | 每笔初始销售1,000迪拉姆 |
实际上各方2%的份额由谁承担，由您的合同决定；签约前请在合同中确认。
贷款购买期房
阿联酋中央银行抵押贷款规定第3条（2013年第31号通函，现行有效）表示，鉴于建筑周期长、完工风险较高，期房的最高贷款价值比为50%，与用途、价值或买方类别无关。土地局在登记期房抵押时也要求开发商出具电子无异议证明，并列出相应的服务合作方费用为5,000迪拉姆另加增值税。《在迪拜贷款购房》一文介绍了完整的贷款规则。
两个示例
这些示例为假设，仅将上述官方费用和比例并列。
**示例1：120万迪拉姆的期房公寓。**
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 登记费中的买方份额 | 2% × 1,200,000 | 24,000迪拉姆 |
| 登记费中的卖方份额 | 2% × 1,200,000 | 24,000迪拉姆 |
| 知识和创新 | 10 + 10 | 20迪拉姆 |
| 登记费合计 | — | 48,020迪拉姆 |
如果合同规定全部登记费由买方承担，买方份额即为48,020迪拉姆；请在合同中确认。
**示例2：同一套公寓贷款购买。** 在50%的上限下，最高贷款为600,000迪拉姆，至少600,000迪拉姆须来自买方自有资金，另加登记费和抵押登记费。还须遵守中央银行的其他上限，即外籍人士贷款不超过年收入的7倍，债务负担不超过收入的50%。
实用要点
- 付款前，向土地局询问项目是否已登记并设有托管账户，并核实您的付款进入哪个账户。
- 从土地局取得初始登记证书；合同登记期限为90天。
- 在合同中明确2% + 2%费用中各方的份额。
- 如果贷款购买，请按50%上限规划付款。
- 关于现房，请参阅《外国人在迪拜购房》一文；关于携带资金入境，请阅读《携带现金、黄金和礼品入境阿联酋》一文。
Royal Golden 不提供法律、房地产或财务咨询。本文为一般性信息；任何登记的决定权属于迪拜土地局，任何贷款的决定权属于贷款银行。
来源
- 迪拜土地局，项目登记 — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/ (查阅日期：2026年10月25日)
- 迪拜土地局，申请初始销售登记 — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/ (查阅日期：2026年10月25日)
- 迪拜土地局，托管账户激活 — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/ (查阅日期：2026年10月25日)
- 迪拜土地局，抵押登记申请 — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (查阅日期：2026年10月25日)
- 阿联酋中央银行，规则手册，《抵押贷款规定》第3条：重要比率 — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (查阅日期：2026年10月25日)