关注瓦努阿图国籍或居留的人常问能否在瓦努阿图购买土地或房屋。答案与大多数国家不同：在瓦努阿图，土地依习惯属于原住民所有人，其他人通常的途径是登记租约。本文依据瓦努阿图习惯土地管理办公室的宪法宣传册，以及土地、测量和登记局在“Vanuatu Trade Portal”上的手续说明，查阅日期为2026年10月24日。
宪法条款
习惯土地管理办公室的官方宣传册列出了以下条款：
| 条款 | 内容 |
|---|---|
| 73 | 瓦努阿图共和国的所有土地属于原住民习惯所有人及其后代。 |
| 74 | 习惯规则是土地所有和使用的基础。 |
| 75 | 土地的永久所有权仅属于按照公认的土地保有制度取得土地的原住民公民。 |
| 76 | 议会在咨询全国酋长理事会（Malvatumauri）后，制定国家土地法以实施第73至75条。 |
实际结果是：非原住民公民通常通过“登记租约”持有土地。据贸易门户网站所述，规范租约的法律为《Land Leases Act, CAP 163》（土地租赁法）。
取得新租约的官方步骤
贸易门户网站将“取得新租约”的流程列为一系列手续：
| 步骤 | 结果 | 主管部门 | 预估费用 | 预估时间 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 谈判人证书（Negotiator Certificate） | 土地、测量和登记局；土地和自然资源部 | 20,445瓦图 | 15至31天 |
| 2 | 经批准的测量图 | 土地、测量和登记局 | 10,000瓦图 | 8至21天 |
| 3 | 土地估价证书 | 土地、测量和登记局 | 2,590瓦图 | 8至26天 |
| 4 | 经批准的租约 | 土地、测量和登记局 | 17,250瓦图，另加地价和年租金 | 1天 |
| 5 | 已登记的租约 | 土地、测量和登记局 | 按门户网站的公式计算，见下文 | 5至21天 |
第1步：谈判人证书
门户网站将这一步的费用称为“新租约申请费”。文件：填写完整的申请表和土地局收据。据门户网站所述，其法律依据为2014年第169号土地申请费用条例、土地租赁法以及《Land Reform (Amendment) Act No. 31 of 2013》（2013年第31号土地改革（修正）法）。
第2步：经批准的测量图
门户网站单独介绍了这一手续：
| 事项 | 门户网站的说明 |
|---|---|
| 阶段 | 缴纳测量管理费、提交测量图、领取经批准的测量图 |
| 文件 | 谈判人证书、拟议的土地测量图、土地局收据 |
| 预估费用 | 10,000瓦图，即“测量管理费” |
| 时间 | 8至21天 |
| 法律依据 | 《Land Surveyors Act No. 11 of 1984》（1984年第11号土地测量师法） |
如果土地需要分割，门户网站还列出分割申请表、拟议分割图以及土地登记处的“登记通知”。
第3步：估价证书
文件：
- 有效的谈判人证书；
- 经批准的测量图；
- 土地估价申请表；
- 土地局收据。
法律依据：《Valuation of Land Act》（土地估价法）。
第4步：租约
文件：
- 已签署并批准的估价证书；
- 填写完整的租赁协议；
- 土地地价；
- 年租金。
第5步：租约登记
登记时，经批准的租约须缴纳印花税。还需要土地记录第1号表和土地局收据。门户网站以公式形式给出这一步的费用：“5%地价 + 5%年土地租金 × 租期”。
按门户网站公式计算的示例
假设一份租约的地价为2,000,000瓦图，年租金为100,000瓦图，租期为50年。按门户网站所写的公式计算：
| 公式部分 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 地价的5% | 5% × 2,000,000 | 100,000瓦图 |
| 年租金的5% × 租期 | 5% × 100,000 × 50 | 250,000瓦图 |
| 登记步骤合计 | 350,000瓦图 |
第1至4步的预估费用合计为50,285瓦图。这些只是行政费用；地价和年租金由您与所有人或另一方商定。门户网站没有说明登记公式是印花税还是登记费；请向土地局询问。此示例仅说明结构，其数字为假设。
土地与居留
瓦努阿图移民局将“土地所有者”和“外国投资者”列为“居留签证”的类别。贸易门户网站估计成人一年期居留签证为57,600瓦图。租约本身并不赋予在瓦努阿图居住的权利；需要另行办理签证。
签署任何合同之前
- 确认对方确实是公认的习惯所有人或租约的合法持有人。
- 未登记的租约不享有已登记租约的法律保护；请将登记办理到底。
- 如果您已成为瓦努阿图公民，您在土地方面的地位与原住民公民并不相同；第75条说的是“原住民公民”。请就此咨询律师。
- 外国文件请办理必要的翻译和认证。
本文为一般性信息，不构成法律或投资建议。每份租约和登记的决定权属于瓦努阿图主管机关。
来源
- 瓦努阿图习惯土地管理办公室，宪法条款宣传册 — https://clmo.gov.vu/images/documentation/brochures/Article%20of%20Constitution.pdf (经由搜索索引；查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，取得谈判人证书 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/761?l=en (查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，取得经批准的测量图 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/762?l=en (查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，取得估价证书 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/763?l=en (查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，取得租赁协议 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/764?l=en (查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，取得已登记租约 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/765?l=en (查阅日期：2026年10月24日)
- Vanuatu Trade Portal，居留签证 — https://tradeportal.gov.vu/procedure/302?l=en (查阅日期：2026年10月24日)