许多在迪拜购房的外籍人士会用银行贷款支付部分房款。阿联酋的银行不能随意放贷：阿联酋中央银行对贷款价值比、贷款金额、月供和期限都设定了具体上限。本文依据阿联酋中央银行规则手册中《抵押贷款规定》第3条和迪拜土地局“抵押登记申请”服务页面，查阅日期为2026年10月25日。
贷款价值比
中央银行规则手册为外籍人士规定的最高贷款价值比（LTV）如下：
| 房产类型 | 最高贷款占房价比例 |
|---|---|
| 自住首套房，价值低于500万迪拉姆 | 80% |
| 自住首套房，价值高于500万迪拉姆 | 70% |
| 第二套及以后的住房或投资房产 | 60%，与价值无关 |
| 期房，所有类别 | 50%，与用途、价值或买方类别无关 |
同一条款表示，每位借款人只能将一处房产列为“首套房”。也就是说，其余款项，即视房产类型至少20%至50%，须来自买方自有资产。
与阿联酋公民的比较
同一条款为阿联酋公民设定了更高的上限；并列比较可以看出外籍人士上限所处的位置：
| 事项 | 外籍人士 | 阿联酋公民 |
|---|---|---|
| 500万迪拉姆以内的首套房 | 80% | 85% |
| 500万迪拉姆以上的首套房 | 70% | 75% |
| 第二套及以后的住房 | 60% | 65% |
| 期房 | 50% | 50% |
| 相对年收入的最高贷款 | 7倍 | 8倍 |
金额、月供和期限上限
| 事项 | 中央银行规则 |
|---|---|
| 外籍人士最高贷款金额 | 年收入的7倍 |
| 债务负担比（DBR） | 不超过总工资及来自特定来源的固定收入的50% |
| 压力测试 | 银行按比当前利率高2至4个百分点测试月供 |
| 投资房产 | 银行在计算中至少扣除两个月租金以应对空置 |
| 最长期限 | 25年 |
| 贷款结束时的年龄 | 由银行按其风险政策确定 |
| 退休后还款 | 剩余月供须能以退休后收入的50%偿还 |
| 还款来源 | 工资或可核实的经营或租金收入；不接受服务终止金 |
| 还款频率 | 至少每三个月一次 |
| 抵押品 | 以贷款方名义对房产设立第一顺位抵押 |
同一条款表示，延期偿还本金的贷款仅适用于投资贷款，且该期限自首次提款起不得超过5年。
在迪拜办理抵押登记
贷款获批后，抵押在迪拜土地局以银行为受益人进行登记。“抵押登记申请”服务页面列出：
| 项目 | 土地局的说明 |
|---|---|
| 普通抵押登记费 | 抵押金额的0.25% |
| 产权证签发 | 250迪拉姆 |
| 知识和创新 | 10 + 10迪拉姆 |
| 服务合作方费用 | 4,000迪拉姆另加增值税 |
| 初始销售（期房）的服务合作方费用 | 5,000迪拉姆另加增值税 |
| 个人所需文件 | 贷款银行的信函、经银行认证并由双方签署的三份抵押合同、阿联酋身份证（非居民外国人提供护照）；期房还需开发商的无异议证明 |
| 时间 | 20至25分钟 |
| 渠道 | 土地局在线抵押系统和房地产登记受托办事处 |
两个示例
这些示例为假设，仅应用上述官方上限和费用。利率和月供请向各银行咨询。
**示例1：200万迪拉姆的首套公寓。** 一名年薪360,000迪拉姆的外籍员工购买首套住房。
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 按价值计算的上限 | 80% × 2,000,000 | 1,600,000迪拉姆 |
| 按收入计算的上限 | 7 × 360,000 | 2,520,000迪拉姆 |
| 最高贷款（两个上限中较低者） | — | 1,600,000迪拉姆 |
| 买方自有资金 | 2,000,000 − 1,600,000 | 400,000迪拉姆 |
| 抵押登记费 | 0.25% × 1,600,000 | 4,000迪拉姆 |
| 产权证签发及知识和创新费 | 250 + 20 | 270迪拉姆 |
月供也不得超过月收入的50%，即15,000迪拉姆，且该上限包括其所有其他贷款。服务合作方费用、房产过户费用和银行手续费另计。
**示例2：用于出租的第二套住房。** 同一名员工后来购买一套价值100万迪拉姆的第二套公寓用于出租。第二套住房的贷款上限为60%，即600,000迪拉姆，400,000迪拉姆须为自有资金。银行评估还款能力时，会从租金收入中至少扣除两个月租金以应对空置，且两笔贷款的月供合计仍须低于收入的50%。
实用要点
- 找房前，先向银行取得“预批”，了解自己的实际上限。
- 首付和登记费用要单独规划；贷款不覆盖这些费用。
- 如果是期房，请考虑50%的上限；请参阅《在迪拜购买期房》一文。
- 服务终止金不是认可的还款来源；请依靠固定收入。
- 如果考虑通过房产获得居留，也请评估抵押房产的条件；《外国人在迪拜购房》一文列出了房地产投资者居留的条件。
Royal Golden 不提供财务、法律或房地产咨询。本文为一般性信息；任何贷款的决定权属于贷款银行，任何登记的决定权属于迪拜土地局。
来源
- 阿联酋中央银行，规则手册，《抵押贷款规定》第3条：重要比率 — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (查阅日期：2026年10月25日)
- 迪拜土地局，抵押登记申请 — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (查阅日期：2026年10月25日)