Dubai'de mülk alan pek çok yabancı, bedelin bir kısmını banka kredisiyle öder. BAE'deki bankalar diledikleri gibi kredi veremez: BAE Merkez Bankası kredinin değere oranı, kredi tutarı, taksit ve vade için belirli tavanlar koymuştur. Bu makale, BAE Merkez Bankası kural kitabındaki "İpotekli Krediler Yönetmeliği"nin 3. maddesine ve Dubai Arazi Dairesi'nin "İpotek tescili başvurusu" hizmet sayfasına dayanır; bunlar 25 Ekim 2026'da kontrol edilmiştir.
Kredinin mülk değerine oranı
Merkez Bankası kural kitabı, yabancılar için en yüksek kredi/değer oranını (LTV) şöyle verir:
| Mülk türü | Mülk değerine göre en yüksek kredi |
|---|---|
| Oturmak için ilk konut, değeri 5 milyon AED'den az | %80 |
| Oturmak için ilk konut, değeri 5 milyon AED'den fazla | %70 |
| İkinci ve sonraki konut ya da yatırım mülkü | Değerden bağımsız %60 |
| Projeden mülk, tüm gruplar için | Amaç, değer veya alıcı grubundan bağımsız %50 |
Aynı madde, her borçlunun "ilk konut" grubunda yalnızca bir mülk gösterebileceğini söyler. Yani paranın geri kalanı, mülk türüne göre en az %20 ile %50 arası, alıcının kendi varlıklarından gelmelidir.
BAE vatandaşlarıyla karşılaştırma
Aynı madde BAE vatandaşları için daha yüksek tavanlar koyar; bunları yan yana görmek yabancıların tavanlarının nerede durduğunu gösterir:
| Konu | Yabancılar | BAE vatandaşları |
|---|---|---|
| 5 milyon AED'ye kadar ilk konut | %80 | %85 |
| 5 milyon AED'nin üzerinde ilk konut | %70 | %75 |
| İkinci ve sonraki konut | %60 | %65 |
| Projeden mülk | %50 | %50 |
| Yıllık gelire göre en yüksek kredi | 7 kat | 8 kat |
Tutar, taksit ve vade tavanları
| Konu | Merkez Bankası kuralı |
|---|---|
| Yabancılar için en yüksek kredi tutarı | Yıllık gelirin 7 katı |
| Borç yükü oranı (DBR) | Brüt maaşın ve belirli bir kaynaktan düzenli gelirin en fazla %50'si |
| Stres testi | Banka taksiti mevcut faizin 2 ila 4 puan üzerinde test eder |
| Yatırım mülkü | Banka boş aylar için hesaptan en az iki aylık kirayı düşer |
| En uzun vade | 25 yıl |
| Kredi bitiminde yaş | Banka risk politikasına göre belirler |
| Emeklilikten sonra geri ödeme | Kalan taksitler emeklilik sonrası gelirin %50'siyle ödenebilir olmalıdır |
| Geri ödeme kaynağı | Maaş ya da doğrulanabilir ticari veya kira geliri; hizmet sonu ödemesi kabul edilmez |
| Geri ödeme sıklığı | En az üç ayda bir |
| Teminat | Mülk üzerinde kredi veren adına birinci derece ipotek |
Aynı madde, anaparası ertelenmiş kredilerin yalnızca yatırım kredileri için olduğunu ve bu sürenin ilk kullanımdan itibaren 5 yılı aşmaması gerektiğini söyler.
Dubai'de ipotek tescili
Kredi onaylandıktan sonra ipotek, banka lehine Dubai Arazi Dairesi'nde tescil edilir. "İpotek tescili başvurusu" hizmet sayfası şunları verir:
| Kalem | Arazi Dairesi'nin söylediği |
|---|---|
| Olağan ipotek tescil ücreti | İpotek tutarının %0,25'i |
| Tapu düzenleme | 250 AED |
| Bilgi ve İnovasyon | 10 + 10 AED |
| Hizmet ortağı ücreti | 4.000 AED artı katma değer vergisi |
| Ön satışlar (projeden) için hizmet ortağı ücreti | 5.000 AED artı katma değer vergisi |
| Gerçek kişinin belgeleri | Kredi veren bankadan yazı, banka onaylı ve iki tarafça imzalı üç ipotek sözleşmesi, BAE kimlik kartı (mukim olmayan yabancı için pasaport); projeden mülkte geliştiricinin itirazsızlık belgesi |
| Süre | 20-25 dakika |
| Kanal | Arazi Dairesi'nin çevrim içi ipotek sistemi ve gayrimenkul tescil emin ofisleri |
İki örnek
Bu örnekler varsayımsaldır ve yalnızca yukarıdaki resmî tavanları ve ücretleri uygular. Faiz oranını ve taksiti her bankaya sorun.
**Örnek 1: 2 milyon AED'lik ilk daire.** Yıllık maaşı 360.000 AED olan yabancı bir çalışan ilk konutunu alıyor.
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Değere göre tavan | %80 × 2.000.000 | 1.600.000 AED |
| Gelire göre tavan | 7 × 360.000 | 2.520.000 AED |
| En yüksek kredi (iki tavanın düşüğü) | — | 1.600.000 AED |
| Alıcının kendi parası | 2.000.000 − 1.600.000 | 400.000 AED |
| İpotek tescil ücreti | %0,25 × 1.600.000 | 4.000 AED |
| Tapu düzenleme ile Bilgi ve İnovasyon | 250 + 20 | 270 AED |
Aylık taksit de aylık gelirin %50'sini, yani 15.000 AED'yi aşmamalıdır ve bu tavan diğer tüm kredilerini de kapsar. Hizmet ortağı ücreti, mülk devir masrafları ve banka ücretleri ayrıdır.
**Örnek 2: kiraya vermek için ikinci konut.** Aynı çalışan daha sonra kiraya vermek için 1 milyon AED değerinde ikinci bir daire alıyor. İkinci konutta kredi tavanı %60, yani 600.000 AED'dir ve 400.000 AED kendi parasından gelmelidir. Banka geri ödeme gücünü değerlendirirken boş aylar için kira gelirinden en az iki aylık kirayı düşer ve iki kredinin taksitleri toplamı yine gelirin %50'sinin altında kalmalıdır.
Pratik noktalar
- Mülk aramadan önce gerçek tavanınızı bilmek için bankadan "ön onay" alın.
- Peşinatı ve tescil masraflarını ayrı planlayın; kredi bunları karşılamaz.
- Mülk projeden ise %50 tavanını dikkate alın; "Dubai'de projeden konut satın alma" makalesine bakın.
- Hizmet sonu ödemesi kabul edilen bir geri ödeme kaynağı değildir; düzenli gelire dayanın.
- Mülk yoluyla oturumu düşünüyorsanız ipotekli mülkün şartlarını da değerlendirin; "Yabancı olarak Dubai'de mülk satın almak" makalesi mülk yatırımcısı oturumunun şartlarını verir.
Royal Golden mali, hukuki veya gayrimenkul danışmanlığı vermez. Bu makale genel bilgi niteliğindedir; her krediye ilişkin karar kredi veren bankaya, her tescile ilişkin karar Dubai Arazi Dairesi'ne aittir.
Kaynaklar
- BAE Merkez Bankası, kural kitabı, İpotekli Krediler Yönetmeliği, 3. madde: önemli oranlar — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)
- Dubai Arazi Dairesi, ipotek tescili başvurusu — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (kontrol tarihi: 25 Ekim 2026)