Многие иностранцы, покупающие недвижимость в Дубае, оплачивают часть цены банковским кредитом. Банки в ОАЭ не могут кредитовать как угодно: Центральный банк ОАЭ установил конкретные пределы отношения кредита к стоимости, суммы кредита, платежа и срока. Статья основана на статье 3 «Положения об ипотечных кредитах» в своде правил Центрального банка ОАЭ и странице услуги «Заявление на регистрацию ипотеки» Земельного департамента Дубая, проверенных 25 октября 2026 года.
Отношение кредита к стоимости недвижимости
Свод правил Центрального банка приводит максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) для иностранцев так:
| Тип недвижимости | Максимальный кредит от стоимости |
|---|---|
| Первое жильё для собственного проживания стоимостью менее 5 млн AED | 80% |
| Первое жильё для собственного проживания стоимостью более 5 млн AED | 70% |
| Второе и последующее жильё или инвестиционная недвижимость | 60% независимо от стоимости |
| Строящаяся недвижимость, все категории | 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя |
В той же статье сказано, что каждый заёмщик может отнести к категории «первое жильё» только один объект. То есть остальная часть денег, не менее 20–50% в зависимости от типа объекта, должна быть из собственных средств покупателя.
Сравнение с гражданами ОАЭ
Для граждан ОАЭ та же статья устанавливает более высокие пределы; их сравнение показывает, где находятся пределы для иностранцев:
| Вопрос | Иностранцы | Граждане ОАЭ |
|---|---|---|
| Первое жильё до 5 млн AED | 80% | 85% |
| Первое жильё дороже 5 млн AED | 70% | 75% |
| Второе и последующее жильё | 60% | 65% |
| Строящаяся недвижимость | 50% | 50% |
| Максимальный кредит относительно годового дохода | 7 годовых доходов | 8 годовых доходов |
Пределы суммы, платежа и срока
| Вопрос | Правило Центрального банка |
|---|---|
| Максимальная сумма кредита для иностранцев | 7 годовых доходов |
| Долговая нагрузка (DBR) | Не более 50% валовой зарплаты и регулярного дохода из определённого источника |
| Стресс-тест | Банк проверяет платёж по ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей |
| Инвестиционная недвижимость | Банк вычитает из расчёта не менее двух месяцев аренды на случай простоя |
| Максимальный срок | 25 лет |
| Возраст на конец кредита | Определяет банк по своей политике рисков |
| Платежи после выхода на пенсию | Оставшиеся платежи должны обслуживаться при 50% пенсионного дохода |
| Источник погашения | Зарплата или подтверждаемый доход от бизнеса или аренды; выходное пособие не принимается |
| Частота платежей | Не реже раза в три месяца |
| Обеспечение | Ипотека первой очереди на объект на имя кредитора |
В той же статье сказано, что кредиты с отсрочкой погашения основного долга допускаются только для инвестиционных кредитов, и этот период не должен превышать 5 лет с первой выдачи.
Регистрация ипотеки в Дубае
После одобрения кредита ипотека регистрируется в Земельном департаменте Дубая в пользу банка. На странице услуги «Заявление на регистрацию ипотеки» указано:
| Строка | Что говорит Земельный департамент |
|---|---|
| Сбор за регистрацию обычной ипотеки | 0,25% суммы ипотеки |
| Выдача свидетельства | 250 AED |
| «Знания и инновации» | 10 + 10 AED |
| Сбор сервисного партнёра | 4 000 AED плюс налог на добавленную стоимость |
| Сбор сервисного партнёра для первичных (строящихся) продаж | 5 000 AED плюс налог на добавленную стоимость |
| Документы физического лица | Письмо банка-кредитора, три экземпляра ипотечного договора, заверенные банком и подписанные обеими сторонами, удостоверение личности ОАЭ (или паспорт для иностранца-нерезидента); для строящегося объекта — письмо застройщика об отсутствии возражений |
| Срок | 20–25 минут |
| Канал | Онлайн-система ипотеки Земельного департамента и офисы доверенных регистраторов недвижимости |
Два примера
Примеры условные и лишь применяют приведённые выше официальные пределы и сборы. Ставку и платёж уточняйте в каждом банке.
**Пример 1: первая квартира за 2 млн AED.** Сотрудник-иностранец с годовой зарплатой 360 000 AED покупает первое жильё.
| Строка | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Предел по стоимости | 80% × 2 000 000 | 1 600 000 AED |
| Предел по доходу | 7 × 360 000 | 2 520 000 AED |
| Максимальный кредит (меньший из двух пределов) | — | 1 600 000 AED |
| Собственные средства покупателя | 2 000 000 − 1 600 000 | 400 000 AED |
| Сбор за регистрацию ипотеки | 0,25% × 1 600 000 | 4 000 AED |
| Выдача свидетельства и «знания и инновации» | 250 + 20 | 270 AED |
Ежемесячный платёж также не должен превышать 50% месячного дохода, то есть 15 000 AED, и этот предел включает все его другие кредиты. Сбор сервисного партнёра, расходы на переоформление объекта и комиссии банка — отдельно.
**Пример 2: второе жильё для сдачи.** Позже тот же сотрудник покупает вторую квартиру стоимостью 1 млн AED для сдачи в аренду. Предел кредита на второе жильё — 60%, то есть 600 000 AED, и 400 000 AED должны быть его собственными. Оценивая способность платить, банк вычитает из арендного дохода не менее двух месяцев на случай простоя, а сумма платежей по обоим кредитам должна оставаться ниже 50% дохода.
Практические моменты
- До поиска объекта получите в банке «предварительное одобрение», чтобы знать свой реальный предел.
- Планируйте первоначальный взнос и расходы на регистрацию отдельно; кредит их не покрывает.
- Если объект строящийся, учитывайте предел 50%; см. статью «Покупка строящейся недвижимости в Дубае».
- Выходное пособие не принимается как источник погашения; опирайтесь на регулярный доход.
- Если рассматриваете резидентство через недвижимость, учтите и условия для объекта в ипотеке; условия резидентства инвестора в недвижимость приводит статья «Покупка недвижимости в Дубае иностранцем».
Royal Golden не даёт финансовых, юридических консультаций и консультаций по недвижимости. Эта статья носит общий информационный характер; решение по любому кредиту принимает банк-кредитор, по любой регистрации — Земельный департамент Дубая.
Источники
- Центральный банк ОАЭ, свод правил, Положение об ипотечных кредитах, статья 3: важные коэффициенты — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (дата проверки: 25 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, заявление на регистрацию ипотеки — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (дата проверки: 25 октября 2026)