بسیاری از خارجیانی که در دبی ملک می‌خرند، بخشی از بها را با وام بانکی می‌پردازند. بانک‌ها در امارات در دادن وام رهنی آزاد نیستند: بانک مرکزی امارات سقف‌های مشخصی برای نسبت وام به ارزش ملک، مبلغ وام، قسط و مدت تعیین کرده است. این مقاله بر پایهٔ مادهٔ ۳ «قواعد وام‌های رهنی» در دفتر قواعد بانک مرکزی امارات و صفحهٔ خدمت «درخواست ثبت رهن» ادارهٔ اراضی دبی نوشته شده که در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند.
نسبت وام به ارزش ملک
دفتر قواعد بانک مرکزی بیشینهٔ نسبت وام به ارزش (LTV) را برای خارجیان این‌گونه آورده است:
| نوع ملک | بیشینهٔ وام از ارزش ملک |
|---|---|
| نخستین خانه برای سکونت خود، ارزش کمتر از ۵ میلیون درهم | ۸۰٪ |
| نخستین خانه برای سکونت خود، ارزش بیش از ۵ میلیون درهم | ۷۰٪ |
| خانهٔ دوم و بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری | ۶۰٪، فارغ از ارزش |
| ملک پیش‌فروش، برای همهٔ گروه‌ها | ۵۰٪، فارغ از هدف، ارزش یا گروه خریدار |
همان ماده می‌گوید هر وام‌گیرنده فقط یک ملک را می‌تواند در گروه «نخستین خانه» بگذارد. یعنی بقیهٔ پول، دست‌کم ۲۰ تا ۵۰ درصد بسته به نوع ملک، باید از دارایی خود خریدار باشد.
مقایسه با شهروندان امارات
همان ماده برای شهروندان امارات سقف‌های بالاتری دارد؛ دیدن آن‌ها کنار هم نشان می‌دهد سقف خارجیان کجا قرار دارد:
| موضوع | خارجیان | شهروندان امارات |
|---|---|---|
| نخستین خانه تا ۵ میلیون درهم | ۸۰٪ | ۸۵٪ |
| نخستین خانه بیش از ۵ میلیون درهم | ۷۰٪ | ۷۵٪ |
| خانهٔ دوم و بعدی | ۶۰٪ | ۶۵٪ |
| ملک پیش‌فروش | ۵۰٪ | ۵۰٪ |
| بیشینهٔ وام نسبت به درآمد سالانه | ۷ برابر | ۸ برابر |
سقف مبلغ، قسط و مدت
| موضوع | قاعدهٔ بانک مرکزی |
|---|---|
| بیشینهٔ مبلغ وام برای خارجیان | ۷ برابر درآمد سالانه |
| نسبت بدهی به درآمد (DBR) | بیشینه ۵۰٪ حقوق ناخالص و درآمد منظم از منبع مشخص |
| آزمون فشار | بانک قسط را با ۲ تا ۴ واحد درصد بیشتر از نرخ فعلی می‌سنجد |
| ملک سرمایه‌گذاری | بانک دست‌کم دو ماه اجاره را برای ماه‌های خالی از محاسبه کم می‌کند |
| بیشینهٔ مدت | ۲۵ سال |
| سن در پایان وام | بانک بر پایهٔ سیاست ریسک خود تعیین می‌کند |
| بازپرداخت پس از بازنشستگی | قسط باقی‌مانده باید با ۵۰٪ درآمد پس از بازنشستگی قابل پرداخت باشد |
| منبع بازپرداخت | حقوق یا درآمد تجاری یا اجاره‌ای قابل تأیید؛ پاداش پایان خدمت پذیرفته نیست |
| تناوب بازپرداخت | دست‌کم هر سه ماه یک بار |
| وثیقه | رهن درجهٔ یک به نام وام‌دهنده بر ملک |
همان ماده می‌گوید وام با پرداخت نکردن اصل فقط برای وام سرمایه‌گذاری است و این دوره نباید از ۵ سال از نخستین برداشت بیشتر شود.
ثبت رهن در دبی
پس از تصویب وام، رهن در ادارهٔ اراضی دبی به نفع بانک ثبت می‌شود. صفحهٔ خدمت «درخواست ثبت رهن» این‌ها را آورده است:
| ردیف | آنچه ادارهٔ اراضی می‌گوید |
|---|---|
| هزینهٔ ثبت رهن عادی | ۰٫۲۵٪ مبلغ رهن |
| صدور سند | ۲۵۰ درهم |
| دانش و نوآوری | ۱۰ + ۱۰ درهم |
| هزینهٔ شریک خدمت | ۴٬۰۰۰ درهم به‌اضافهٔ مالیات بر ارزش افزوده |
| هزینهٔ شریک خدمت برای فروش اولیه (پیش‌فروش) | ۵٬۰۰۰ درهم به‌اضافهٔ مالیات بر ارزش افزوده |
| مدارک فرد | نامهٔ بانک وام‌دهنده، سه نسخه قرارداد رهن تأییدشده توسط بانک با امضای دو طرف، کارت شناسایی امارات (یا گذرنامه برای خارجی غیرساکن)؛ برای پیش‌فروش گواهی عدم مخالفت سازنده |
| زمان | ۲۰ تا ۲۵ دقیقه |
| کانال | سامانهٔ آنلاین رهن ادارهٔ اراضی و دفترهای امین ثبت املاک |
دو مثال
این مثال‌ها فرضی‌اند و فقط سقف‌ها و هزینه‌های رسمی بالا را به کار می‌برند. نرخ سود و قسط هر بانک را از خود بانک بپرسید.
**مثال ۱: نخستین آپارتمان ۲ میلیون درهمی.** کارمندی خارجی با حقوق سالانهٔ ۳۶۰٬۰۰۰ درهم نخستین خانهٔ خود را می‌خرد.
| ردیف | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| سقف بر پایهٔ ارزش | ۸۰٪ × ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ درهم |
| سقف بر پایهٔ درآمد | ۷ × ۳۶۰٬۰۰۰ | ۲٬۵۲۰٬۰۰۰ درهم |
| بیشینهٔ وام (کمترِ دو سقف) | — | ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ درهم |
| سهم پول خود خریدار | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ | ۴۰۰٬۰۰۰ درهم |
| هزینهٔ ثبت رهن | ۰٫۲۵٪ × ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ | ۴٬۰۰۰ درهم |
| صدور سند و دانش و نوآوری | ۲۵۰ + ۲۰ | ۲۷۰ درهم |
قسط ماهانه هم نباید از ۵۰ درصد درآمد ماهانه، یعنی ۱۵٬۰۰۰ درهم، بیشتر شود؛ و این سقف شامل همهٔ وام‌های دیگر او هم هست. هزینهٔ شریک خدمت، هزینه‌های انتقال ملک و کارمزد بانک جداست.
**مثال ۲: خانهٔ دوم برای اجاره.** همان کارمند بعدها آپارتمان دومی به ارزش ۱ میلیون درهم برای اجاره می‌خرد. سقف وام برای خانهٔ دوم ۶۰ درصد، یعنی ۶۰۰٬۰۰۰ درهم، است و ۴۰۰٬۰۰۰ درهم باید از پول خود او باشد. بانک هنگام سنجش توان بازپرداخت، دست‌کم دو ماه اجاره را برای ماه‌های خالی از درآمد اجاره کم می‌کند، و جمع قسط هر دو وام همچنان باید زیر ۵۰ درصد درآمد بماند.
نکته‌های عملی
- پیش از جست‌وجوی ملک، از بانک «تأیید اولیهٔ وام» بگیرید تا سقف واقعی خود را بدانید.
- پول پیش‌پرداخت و هزینه‌های ثبت را جداگانه برنامه‌ریزی کنید؛ وام آن‌ها را پوشش نمی‌دهد.
- اگر ملک پیش‌فروش است، سقف ۵۰ درصدی را در نظر بگیرید؛ مقالهٔ «خرید ملک پیش‌فروش در دبی» را ببینید.
- پاداش پایان خدمت منبع پذیرفتهٔ بازپرداخت نیست؛ به درآمد منظم تکیه کنید.
- اگر اقامت از راه ملک را در نظر دارید، شرط‌های ملک رهنی را هم بسنجید؛ مقالهٔ «خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها» شرط‌های اقامت سرمایه‌گذار ملکی را می‌آورد.
رویال گلدن مشاورهٔ مالی، حقوقی یا املاک نمی‌دهد. این مقاله اطلاعات عمومی است و تصمیم دربارهٔ هر وام با بانک وام‌دهنده و دربارهٔ هر ثبت با ادارهٔ اراضی دبی است.
منابع
- بانک مرکزی امارات، دفتر قواعد، قواعد وام‌های رهنی، مادهٔ ۳: نسبت‌های مهم — https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
- ادارهٔ اراضی دبی، درخواست ثبت رهن — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (بررسی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)