BAE'de çalışan veya yaşayan pek çok kişi için, hatta yaşamayan bazıları için bile Dubai'de daire veya villa satın almak bir yatırım seçeneğidir. Mülkiyet kuralları emirliğe göre değişir ve tescil ücretleri maliyetin önemli bir parçasıdır. Bu makale; resmî BAE Hükümeti portalının (`u.ae`), Dubai Tapu Dairesi'nin (Dubai Land Department) ve Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Kurumu'nun (ICP) 24 Ekim 2026'da kontrol edilen sayfalarına dayanır.
Kim nerede mülk sahibi olabilir?
28 Eylül 2026'da güncellenen BAE Hükümeti portalı üç emirliğin kurallarını özetler:
| Emirlik | Yabancılar için kural |
|---|---|
| Dubai | BAE'de ikamet eden ve etmeyen yabancılar belirlenmiş bölgelerde sınırsız tam mülkiyet (freehold), intifa hakkı veya 99 yıla kadar uzun süreli kira hakkına sahip olabilir; bölgeler "Regulation No. 3 of 2006" (2006 tarihli 3 sayılı Yönetmelik) ile belirlenmiştir |
| Abu Dabi | Yabancı mülkiyeti yalnızca yatırım bölgelerindeki kat ve dairelerle sınırlıdır, araziyi kapsamaz; Yas Adası, Saadiyat, Reem ve Masdar City dahil dokuz bölge |
| Şarika | Yabancılar ve yabancı şirketler mülk sahibi olamaz, ancak belirli bölgelerde özel onayla 100 yıla kadar intifa hakkına sahip olabilir |
Portal Abu Dabi için şu biçimleri de sayar: araziyi kapsamayan 99 yıllık mülkiyet senedi, 50 yıllık yenilenebilir "musataha" (üst hakkı), 99 yıllık intifa hakkı ve ilk süresi en az 25 yıl olan uzun süreli kira.
Dubai'de satış tescil ücretleri
Dubai Tapu Dairesi, 14 Ekim 2026'da güncellenen "mülk satışı tescili" hizmet sayfasında şu ücretleri sayar:
| Kalem | Ücret |
|---|---|
| Satıcının payı | satış bedelinin yüzde 2'si |
| Alıcının payı | satış bedelinin yüzde 2'si |
| Tapu senedi düzenlenmesi | 250 AED |
| Dubai Belediyesi sınırları içinde birim haritası | 225 AED; Dubai Belediyesi dışındaki arazi için 100 AED |
| Villa ve daireler | 250 AED |
| Bilgi ücreti ve inovasyon ücreti | her biri 10 AED |
| Hizmet ortağı (tescil ofisi) ücreti | 500.000 AED ve üzeri satışlarda 4.000 AED artı KDV; altında 2.000 AED artı KDV |
Sayfa hizmet ortağı ücretini hangi tarafın ödediğini söylemiyor; bunu işlemden önce netleştirin.
Geliştiriciden satın alma hakkında: Dubai Tapu Dairesi 31 Mayıs 2021'de geliştiricilerden tescil ücretlerini en geç 60 gün içinde ödemelerini istedi ve tescili, alıcı tescil ücretini yani mülk değerinin yüzde 4'ünü ödedikten sonra geliştiricinin yaptığını belirtti. Bu nedenle geliştiriciden satın alırken yüzde 4'ün makbuzunu ve tescilin takibini ciddiye alın.
Belgeler ve adımlar
Dubai Tapu Dairesi'nin bireylerden istediği belgeler:
- alıcı ve satıcının Emirates kimlik kartı, yalnızca kimlik doğrulaması için ve kopya alınmadan; BAE'de ikamet etmeyen yabancı bunun yerine geçerli pasaport verebilir;
- tam mülkiyet bölgelerinde, Dubai REST uygulaması üzerinden alınan geliştiricinin elektronik "itiraz yoktur" belgesi (e-NOC).
Adımlar:
| Adım | İş |
|---|---|
| 1 | Resmî bir "gayrimenkul tescil emanetçisi" ofisine gidin ve belgeleri kontrol için teslim edin; eksikler düzeltilir ve belgeler dijital kasaya yüklenir |
| 2 | Bir görevli işlem verilerini girer ve kontrol eder |
| 3 | Ücretleri ödeyin ve makbuzu e-postayla alın |
| 4 | Alıcının bilgilerini Emirates kimlik kartı veya pasaportla girin ve talebi gönderin |
| 5 | Talep oluşturulur; referans numarasını saklayın |
Daire hizmet süresini 25 dakika olarak verir.
Mülk ve oturum
Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Kurumu'nun "gayrimenkul yatırımcısı oturumu için giriş izni düzenlenmesi" adlı bir hizmeti vardır:
| Konu | Hizmet sayfasının söyledikleri |
|---|---|
| Mülk değeri | Gayrimenkul tescil dairesinin yazısına göre en az 2.000.000 AED |
| Mülkiyet | Mülk tamamen yatırımcıya ait olmalıdır |
| Süre | Vize, altın oturum işlemlerini tamamlamak için 10 yıllığına verilir |
| Ücretler | başvuru 100 AED, düzenleme 100 AED, akıllı hizmetler 100 AED; toplam 300 AED |
| Diğer belgeler | En az 6 ay geçerli pasaport, fotoğraf, BAE'de geçerli sağlık sigortası |
Bu sayfa ipotekli kredi ile alınan mülk hakkında bir şey söylemiyor; krediniz varsa koşulları ayrıca sorun. Genel altın oturum kuralları için ayrı makalemize bakın.
Hesaplanmış bir örnek
Bu örnek varsayımsaldır ve yalnızca yukarıdaki resmî ücretleri yan yana koyar. Dubai'de tam mülkiyet bölgesinde fiyatı 1.500.000 AED olan bir daire:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alıcının payı, yüzde 2 | 30.000 AED |
| Satıcının payı, yüzde 2 | 30.000 AED |
| Tapu senedi | 250 AED |
| Villa ve daireler | 250 AED |
| Bilgi ve inovasyon | 20 AED |
| Hizmet ortağı ücreti | 4.000 AED artı yüzde 5 KDV, yani 4.200 AED |
Sabit ücretleri ve hizmet ortağı ücretini de alıcı öderse, alıcının payı yaklaşık 34.720 AED olur. Hizmet sayfası her daire için gerekip gerekmediğini söylemediğinden harita ücretini dahil etmedik. Bu mülk gayrimenkul yatırımcısı oturumu için 2 milyon AED eşiğine ulaşmıyor. Komisyoncu ücretleri, krediler, onarım ve bakım dahil değildir.
Pratik noktalar
- Herhangi bir ödemeden önce mülkün tam mülkiyet bölgesinde olduğundan ve satıcının tescilli malik olduğundan emin olun.
- Geliştiriciden satın alırken itiraz yoktur belgesini ve tescil ücreti makbuzunu alın ve takip edin.
- Hizmet ortağı ücretini ve diğer sabit ücretleri alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmede netleştirin.
- Amaç oturumsa, satın almadan önce mülk değerini, tam mülkiyeti ve varsa krediyi resmî koşullarla karşılaştırın.
Royal Golden gayrimenkul, hukuki veya finansal danışmanlık vermez. Bu makale genel bilgi niteliğindedir; yatırım tavsiyesi değildir.
Kaynaklar
- BAE Hükümeti portalı, yabancıların BAE'de mülk satın alması — https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae (kontrol tarihi: 24 Ekim 2026)
- Dubai Tapu Dairesi, mülk satışı tescili — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (kontrol tarihi: 24 Ekim 2026)
- Dubai Tapu Dairesi, geliştiricilerden tescil ücretlerini 60 gün içinde ödemeleri istendi (31 Mayıs 2021) — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dld-calls-on-developers-to-pay-property-registration-fees-within-60-days/ (kontrol tarihi: 24 Ekim 2026)
- BAE Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Kurumu (ICP), gayrimenkul yatırımcısı oturumu için giriş izni düzenlenmesi — https://icp.gov.ae/en/services-details/?serviceid=68e34eea5ae59b00117383d5 (kontrol tarihi: 24 Ekim 2026)