Для многих, кто работает или живёт в ОАЭ, и даже для некоторых, кто там не живёт, покупка квартиры или виллы в Дубае — вариант инвестиций. Правила собственности различаются по эмиратам, а регистрационные сборы составляют важную часть расходов. Статья основана на страницах официального правительственного портала ОАЭ (`u.ae`), Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) и Федерального управления по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP), проверенных 24 октября 2026 года.
Кто и где может владеть недвижимостью?
Правительственный портал ОАЭ, обновлённый 28 сентября 2026 года, кратко излагает правила трёх эмиратов:
| Эмират | Правило для иностранцев |
|---|---|
| Дубай | Иностранцы — резиденты и нерезиденты — могут иметь в установленных районах неограниченную полную собственность (freehold), право пользования (узуфрукт) или долгосрочную аренду до 99 лет; районы определены «Regulation No. 3 of 2006» (Положением № 3 от 2006 года) |
| Абу-Даби | Иностранцам доступна собственность только на этажи и квартиры в инвестиционных зонах, без земли; девять зон, включая остров Яс, Саадият, Рим и Масдар-Сити |
| Шарджа | Иностранцы и иностранные компании не могут владеть недвижимостью, но могут иметь право пользования до 100 лет в определённых районах с особого разрешения |
Для Абу-Даби портал также перечисляет такие формы: свидетельство о собственности на 99 лет без земли, право застройки «мусатаха» на 50 лет с продлением, узуфрукт на 99 лет и долгосрочная аренда с первоначальным сроком не менее 25 лет.
Сборы за регистрацию продажи в Дубае
На странице услуги «регистрация продажи недвижимости», обновлённой 14 октября 2026 года, Земельный департамент Дубая перечисляет следующие сборы:
| Позиция | Сбор |
|---|---|
| Доля продавца | 2% стоимости сделки |
| Доля покупателя | 2% стоимости сделки |
| Выдача свидетельства о праве собственности | 250 AED |
| План объекта в пределах муниципалитета Дубая | 225 AED; 100 AED для земли за пределами муниципалитета Дубая |
| Виллы и квартиры | 250 AED |
| Сбор за знания и сбор за инновации | по 10 AED |
| Сбор сервисного партнёра (регистрационного офиса) | 4 000 AED плюс НДС при сделке от 500 000 AED; 2 000 AED плюс НДС ниже этой суммы |
На странице не сказано, какая сторона платит сбор сервисного партнёра; договоритесь об этом до сделки.
О покупке у застройщика: 31 мая 2021 года Земельный департамент Дубая призвал застройщиков уплачивать регистрационные сборы не позднее чем в течение 60 дней и сообщил, что регистрацию проводит застройщик после того, как покупатель оплатил регистрационный сбор, то есть 4% стоимости недвижимости. Поэтому при покупке у застройщика серьёзно отнеситесь к квитанции об уплате 4% и к контролю регистрации.
Документы и шаги
Документы, которые Земельный департамент Дубая запрашивает у физических лиц:
- Emirates ID покупателя и продавца — только для проверки личности, без снятия копий; иностранец-нерезидент может вместо этого предъявить действительный паспорт;
- в районах полной собственности — электронная справка застройщика об отсутствии возражений (e-NOC), получаемая через приложение Dubai REST.
Шаги:
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Обратитесь в официальный офис «регистрационного доверенного лица по недвижимости» и сдайте документы на проверку; недочёты исправляются, документы загружаются в цифровое хранилище |
| 2 | Сотрудник вносит и проверяет данные сделки |
| 3 | Оплатите сборы и получите квитанцию по электронной почте |
| 4 | Внесите данные покупателя по Emirates ID или паспорту и отправьте заявку |
| 5 | Заявка создана; сохраните номер обращения |
Департамент указывает время оказания услуги — 25 минут.
Недвижимость и резидентство
У Федерального управления по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов есть услуга «выдача разрешения на въезд для резидентства инвестора в недвижимость»:
| Тема | Что сказано на странице услуги |
|---|---|
| Стоимость недвижимости | не менее 2 000 000 AED согласно письму департамента регистрации недвижимости |
| Собственность | недвижимость должна полностью принадлежать инвестору |
| Срок | виза выдаётся на 10 лет для завершения процедур «золотого» резидентства |
| Сборы | заявление 100 AED, выдача 100 AED, смарт-услуги 100 AED; всего 300 AED |
| Другие документы | паспорт, действительный не менее 6 месяцев, фотография, действующая медицинская страховка в ОАЭ |
На этой странице ничего не сказано о недвижимости, купленной в ипотеку; если у вас есть кредит, уточните условия отдельно. Об общих правилах «золотого» резидентства — в нашей отдельной статье.
Пример расчёта
Пример условный и лишь сопоставляет приведённые выше официальные сборы. Квартира в районе полной собственности Дубая стоимостью 1 500 000 AED:
| Позиция | Сумма |
|---|---|
| Доля покупателя, 2% | 30 000 AED |
| Доля продавца, 2% | 30 000 AED |
| Свидетельство о праве собственности | 250 AED |
| Виллы и квартиры | 250 AED |
| Знания и инновации | 20 AED |
| Сбор сервисного партнёра | 4 000 AED плюс 5% НДС, то есть 4 200 AED |
Если покупатель платит также фиксированные сборы и сбор сервисного партнёра, его доля составит около 34 720 AED. Сбор за план мы не включили, так как на странице услуги не сказано, нужен ли он для каждой квартиры. Эта недвижимость не достигает порога в 2 млн AED для резидентства инвестора в недвижимость. Комиссия брокера, кредиты, ремонт и обслуживание не учтены.
Практические моменты
- Перед любой оплатой убедитесь, что объект находится в районе полной собственности, а продавец — зарегистрированный владелец.
- При покупке у застройщика получите справку об отсутствии возражений и квитанцию об уплате регистрационного сбора и контролируйте их.
- Оговорите сбор сервисного партнёра и другие фиксированные сборы в договоре между покупателем и продавцом.
- Если цель — резидентство, до покупки сверьте стоимость объекта, полноту собственности и наличие кредита с официальными условиями.
Royal Golden не даёт консультаций по недвижимости, юридических или финансовых консультаций. Эта статья носит общий информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Источники
- Правительственный портал ОАЭ, покупка недвижимости экспатами в ОАЭ — https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae (дата проверки: 24 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (дата проверки: 24 октября 2026)
- Земельный департамент Дубая, застройщикам предложено уплачивать регистрационные сборы в течение 60 дней (31 мая 2021) — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dld-calls-on-developers-to-pay-property-registration-fees-within-60-days/ (дата проверки: 24 октября 2026)
- Федеральное управление ОАЭ по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP), выдача разрешения на въезд для резидентства инвестора в недвижимость — https://icp.gov.ae/en/services-details/?serviceid=68e34eea5ae59b00117383d5 (дата проверки: 24 октября 2026)