شراء شقة أو فيلا في دبي خيار استثماري لكثير ممن يعملون أو يعيشون في الإمارات، بل ولبعض من لا يعيشون فيها. وتختلف قواعد التملك من إمارة إلى أخرى، ورسوم التسجيل جزء مهم من كلفة الشراء. يستند هذا المقال إلى صفحات البوابة الرسمية لحكومة الإمارات (`u.ae`) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP)، وقد تمت مراجعتها في 24 أكتوبر 2026.
من يستطيع التملك وأين؟
تلخص البوابة الحكومية، المحدّثة في 28 سبتمبر 2026، قواعد ثلاث إمارات:
| الإمارة | القاعدة للأجانب |
|---|---|
| دبي | يجوز للأجانب المقيمين وغير المقيمين التملك الحر دون قيود، أو حق الانتفاع، أو الإيجار طويل الأمد حتى 99 سنة في المناطق المحددة؛ والمناطق محددة في «اللائحة رقم 3 لسنة 2006» |
| أبوظبي | يقتصر تملك الأجانب على الطوابق والشقق في المناطق الاستثمارية دون الأرض؛ تسع مناطق منها جزيرة ياس والسعديات والريم ومدينة مصدر |
| الشارقة | لا يجوز للأجانب والشركات الأجنبية التملك، لكن يجوز لهم حق الانتفاع حتى 100 سنة في مناطق محددة وبموافقة خاصة |
وتذكر البوابة لأبوظبي أيضًا هذه الأشكال: سند ملكية لمدة 99 سنة دون الأرض، وحق «المساطحة» لمدة 50 سنة قابلة للتجديد، وحق الانتفاع لمدة 99 سنة، والإيجار طويل الأمد بمدة أولى لا تقل عن 25 سنة.
رسوم تسجيل البيع في دبي
تذكر دائرة الأراضي والأملاك في دبي على صفحة خدمة «تسجيل بيع عقار»، المحدّثة في 14 أكتوبر 2026، هذه الرسوم:
| البند | الرسم |
|---|---|
| حصة البائع | 2% من قيمة البيع |
| حصة المشتري | 2% من قيمة البيع |
| إصدار سند الملكية | 250 درهمًا |
| خريطة الوحدة الخاضعة لبلدية دبي | 225 درهمًا؛ و100 درهم للأراضي خارج بلدية دبي |
| الفلل والشقق | 250 درهمًا |
| رسم المعرفة ورسم الابتكار | 10 دراهم لكل منهما |
| رسم شريك الخدمة (مكتب التسجيل) | 4,000 درهم إضافة إلى الضريبة لبيع قيمته 500,000 درهم أو أكثر؛ و2,000 درهم إضافة إلى الضريبة لما دون ذلك |
لا تبيّن الصفحة أي طرف يدفع رسم شريك الخدمة؛ اتفقا على ذلك قبل الصفقة.
بشأن الشراء من المطوّر: طلبت دائرة الأراضي والأملاك في دبي في 31 مايو 2021 من المطورين سداد رسوم التسجيل خلال 60 يومًا كحد أقصى، وقالت إن المطوّر يجري التسجيل بعد أن يدفع المشتري رسم التسجيل، أي 4% من قيمة العقار. لذا عند الشراء من مطوّر، احرص على إيصال الـ4% ومتابعة تسجيلها.
الوثائق والخطوات
الوثائق التي تطلبها دائرة الأراضي والأملاك في دبي من الأفراد:
- بطاقة الهوية الإماراتية للمشتري والبائع، للتحقق من الهوية فقط ومن دون أخذ نسخ؛ ويجوز للأجنبي غير المقيم تقديم جواز سفر ساري المفعول بدلًا منها؛
- في مناطق التملك الحر، شهادة «عدم ممانعة» إلكترونية من المطوّر (e-NOC) تُستخرج عبر تطبيق Dubai REST.
الخطوات:
| الخطوة | المهمة |
|---|---|
| 1 | التوجه إلى مكتب رسمي لـ«أمين التسجيل العقاري» وتقديم الوثائق للتدقيق؛ تُستكمل النواقص وتُرفع الوثائق إلى الخزنة الرقمية |
| 2 | يُدخل الموظف بيانات المعاملة ويدققها |
| 3 | سداد الرسوم واستلام الإيصال بالبريد الإلكتروني |
| 4 | إدخال بيانات المشتري ببطاقة الهوية الإماراتية أو جواز السفر وتقديم الطلب |
| 5 | يُنشأ الطلب؛ احتفظ برقم المرجع |
وتحدد الدائرة مدة الخدمة بـ25 دقيقة.
العقار والإقامة
لدى الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ خدمة باسم «إصدار تصريح دخول لإقامة المستثمر العقاري»:
| الموضوع | ما تقوله صفحة الخدمة |
|---|---|
| قيمة العقار | لا تقل عن 2,000,000 درهم، وفق خطاب من دائرة التسجيل العقاري |
| الملكية | يجب أن يكون العقار مملوكًا بالكامل للمستثمر |
| المدة | تصدر التأشيرة لمدة 10 سنوات لإكمال إجراءات الإقامة الذهبية |
| الرسوم | 100 درهم للطلب، و100 درهم للإصدار، و100 درهم للخدمات الذكية؛ أي 300 درهم إجمالًا |
| وثائق أخرى | جواز سفر ساري لستة أشهر على الأقل، وصورة، وتأمين صحي ساري في الإمارات |
لا تذكر هذه الصفحة شيئًا عن العقار المشترى برهن عقاري؛ إن كان لديك قرض فاسأل عن الشروط بشكل منفصل. ولقواعد الإقامة الذهبية العامة، راجع مقالنا المستقل.
مثال رقمي
هذا المثال افتراضي ويضع الرسوم الرسمية أعلاه جنبًا إلى جنب فقط. شقة في منطقة تملك حر في دبي بسعر 1,500,000 درهم:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| حصة المشتري، 2% | 30,000 درهم |
| حصة البائع، 2% | 30,000 درهم |
| سند الملكية | 250 درهمًا |
| الفلل والشقق | 250 درهمًا |
| المعرفة والابتكار | 20 درهمًا |
| رسم شريك الخدمة | 4,000 درهم إضافة إلى ضريبة 5%، أي 4,200 درهم |
إذا دفع المشتري أيضًا الرسوم الثابتة ورسم شريك الخدمة، تبلغ حصته نحو 34,720 درهمًا. ولم ندرج رسم الخريطة لأن صفحة الخدمة لا تبيّن ما إذا كان لازمًا لكل شقة. ولا يبلغ هذا العقار عتبة المليوني درهم لإقامة المستثمر العقاري. ولا يشمل الحساب عمولة الوسيط والقرض والصيانة.
نقاط عملية
- قبل أي دفعة، تأكد من أن العقار في منطقة تملك حر وأن البائع هو المالك المسجل.
- عند الشراء من مطوّر، احصل على شهادة عدم الممانعة وإيصال رسم التسجيل وتابعهما.
- حدد رسم شريك الخدمة والرسوم الثابتة الأخرى في العقد بين المشتري والبائع.
- إذا كان الهدف الإقامة، فطابق قيمة العقار والملكية الكاملة ووضع القرض مع الشروط الرسمية قبل الشراء.
رويال جولدن لا تقدم استشارات عقارية أو قانونية أو مالية. هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة استثمارية.
المصادر
- البوابة الرسمية لحكومة الإمارات، شراء الوافدين للعقارات في الإمارات — https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae (تمت مراجعته في 24 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تسجيل بيع عقار — https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (تمت مراجعته في 24 أكتوبر 2026)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، دعوة المطورين إلى سداد رسوم التسجيل خلال 60 يومًا (31 مايو 2021) — https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dld-calls-on-developers-to-pay-property-registration-fees-within-60-days/ (تمت مراجعته في 24 أكتوبر 2026)
- الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP)، إصدار تصريح دخول لإقامة المستثمر العقاري — https://icp.gov.ae/en/services-details/?serviceid=68e34eea5ae59b00117383d5 (تمت مراجعته في 24 أكتوبر 2026)